Οπως αναφέρουν οι αναλυτές της αγοράς μετά από μια τριετία υψηλής μεταβλητότητας, αυξημένων επιτοκίων και μεταβολών στη συμπεριφορά των χρηστών, η αγορά δείχνει πλέον σαφή σημάδια σταθεροποίησης και ανανέωσης του ενδιαφέροντος των επενδυτών.
Η AEW προβλέπει ότι την περίοδο 2026-2030, οι αποδόσεις των prime ακινήτων στις 20 ευρωπαϊκές αγορές που καλύπτει θα κινηθούν κατά μέσο όρο στο 8,4% ετησίως, με το Ηνωμένο Βασίλειο, την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη και την Ισπανία να πρωταγωνιστούν.
Η έκθεση αναφέρει ότι οι επενδυτικοί όγκοι στο ευρωπαϊκό real estate αναμένεται να ανέλθουν στα €200 δισ. το 2025 και στα €220 δισ. το 2026, από €185 δισ. το 2024. Η σταδιακή σύγκλιση τιμών μεταξύ ζητούμενων και πραγματικών ανοίγει ξανά το παράθυρο για μεγάλες συμφωνίες, ενώ η βελτίωση του επενδυτικού κλίματος σε γραφεία και λιανεμπόριο συμπληρώνει το ήδη ισχυρό momentum των logistics και της κατοικίας.
Ο Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe της AEW, υπογραμμίζει ότι: «Η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων δείχνει ξεκάθαρα σημάδια ανάκαμψης. Οι αποδόσεις των prime περιουσιακών στοιχείων εκτιμάται ότι θα μειωθούν κατά περίπου 30 μονάδες βάσης έως το 2030, παρά τις πιέσεις που αναμένεται να ασκήσουν τα κρατικά ομόλογα. Η υπεραπόδοση των ακινήτων έναντι των ομολόγων, στις 160 μονάδες βάσης, θα παραμείνει σταθερή, συντηρώντας το ενδιαφέρον των πολυ-επενδυτικών χαρτοφυλακίων».
Η τρέχουσα διαφορά απόδοσης ακινήτων–κρατικών ομολόγων (property–bond yield spread) βρίσκεται στις 160 μονάδες βάσης, επίπεδο που συγκλίνει προς τον ιστορικό μέσο όρο της προ-ποσοτικής χαλάρωσης εποχής, γεγονός που θεωρείται ενθαρρυντικό για την επανενεργοποίηση των θεσμικών επενδυτών.
Η έκθεση, μάλιστα, καταγράφει αισθητή βελτίωση στα θεμελιώδη μεγέθη χρήσης χώρων. Συγκεκριμένα, για τα γραφεία το ποσοστό κενών χώρων έχει φθάσει στο ανώτατο σημείο του (peak) στο 8,1% στο τέλος του 2025 ενώ αναμένεται σταδιακή αποκλιμάκωση στο 6,3% έως το 2030, καθώς η νέα προσφορά παραμένει περιορισμένη. Η μέχρι σήμερα έντονη διαφοροποίηση κεντρικών και μη κεντρικών γραφείων προβλέπεται να μειωθεί σταδιακά, καθώς οι χρήστες στρέφονται σε κτίρια ποιότητας και ενεργειακής απόδοσης, ανεξαρτήτως τοποθεσίας.
Παράλληλα, για τα βιομηχανικά ακίνητα / logistics το ποσοστό των κενών χώρων αυξάνεται στο 5,6% το 2025, από το ιστορικό χαμηλό 2,5% το 2022, ωστόσο η μειωμένη κερδοφορία των developers περιορίζει τις νέες αναπτύξεις. Έτσι, το ποσοστό εκτιμάται ότι θα υποχωρήσει ξανά στο 4,1% έως το 2030, διατηρώντας το logistics ως έναν από τους ισχυρότερους κλάδους της αγοράς.
Αναφορικά με τις κατοικίες οι αναλυτές της AEW θεωρούν ότι είναι ένας κλάδος που παραμένει ο ταχύτερα αναπτυσσόμενος σε μισθώματα. Οπως λένε "η προβλεπόμενη αύξηση φθάνει το 3,2% ετησίως την περίοδο 2026-2030 ενώ η διαχρονική έλλειψη προσφοράς και η αυξανόμενη ζήτηση από νεότερους πληθυσμούς, διεθνείς φοιτητές και επαγγελματίες τροφοδοτούν σταθερά τη ζήτηση".
Τέλος στο λιανεμπόριο τα high street καταστήματα αναμένεται να καταγράψουν άνοδο 1,6% ετησίως. Από την άλλη πλευρά τα εμπορικά κέντρα, βάσει repricing και σταδιακής αύξησης επισκεψιμότητας, προβλέπονται στο 1,2% ετησίως, με τον κλάδο να επιστρέφει σταδιακά στο επενδυτικό ενδιαφέρον μετά από χρόνια υποαπόδοσης.
Ευνοϊκό περιβάλλον στη χρηματοδότηση
Η AEW καταγράφει σημαντική βελτίωση στη χρηματοδότηση. Ειδικότερα, στην ευρωζώνη, το κόστος δανεισμού βρίσκεται στο 3,9%, αρκετά χαμηλότερα από την prime απόδοση των ακινήτων (5,2%), δημιουργώντας «θετική μόχλευση» για τους επενδυτές. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, παρά το υψηλότερο κόστος δανεισμού, οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές λόγω υψηλότερου yield compression. Τα debt funds και οι τράπεζες αυξάνουν τη δραστηριότητά τους, ενώ η διαθεσιμότητα back leverage βελτιώνει τις επιλογές των επενδυτών.
Οπως εξηγούν οι αναλυτές το Debt Funding Gap στην Ευρώπη μειώνεται κατά 18%, στα €74 δισ. για την περίοδο 2026-2028, δείχνοντας ότι το πρόβλημα αναχρηματοδότησης υποχωρεί – αν και η Γαλλία αποτελεί εξαίρεση, με αύξηση του κενρού χρηματοδότησης σε 20%.
Η AEW προβλέπει υψηλότερες αποδόσεις ανά κλάδο:
Prime γραφεία: 9,3% ετησίως – ο ισχυρότερος κλάδος στην Ευρώπη
Εμπορικά κέντρα: 8,6% ετησίως – επανέρχονται στο επενδυτικό προσκήνιο
Logistics και κατοικίες ακολουθούν με σταθερές και προβλέψιμες αποδόσεις
Ειδικότερα για το Ηνωμένο Βασίλειο προβλέπεται: 10,3% – κορυφαία επίδοση λόγω υψηλών τρεχουσών αποδόσεων και προβλεπόμενης σύσφιξης yields, για την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη: 9,1% – ισχυρή απόδοση χάρη στα υψηλά εισοδήματα (income return) και για την Ισπανία: υψηλές προοπτικές λόγω ταχύτερης αύξησης μισθωμάτων.
Η AEW ιδρύθηκε το 1981 από τους Peter Aldrich, Tom Eastman και Mark Waltch και είναι ένας από τους μεγαλύτερους διαχειριστές ακινήτων στον κόσμο με υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία ύψους 86,3 δολαρίων/73,4 δισ. ευρώ και ειδικά στην Ευρώπη αξίας 35,6 δισ. ευρώ(30 Σεπτεμβρίου 2025). Aντιπροσωπεύει την πλατφόρμα διαχείρισης ακινήτων της Natixis Investment Managers, ενός από τους μεγαλύτερους διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο.
