Πόσο επηρεάζουν επιτόκια και πληθωρισμός τις εισηγμένες ακινήτων

Η οικονομική και πολιτική κατάσταση της Γηραιάς Ηπείρου επηρεάζεται σοβαρά από ορισμένα ζητήματα εφοδιασμού και από τις εξαιρετικά υψηλές τιμές του πετρελαίου, του φυσικού αερίου και άλλων εμπορευμάτων, ωθώντας τον πληθωρισμό σε επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί εδώ και σχεδόν 20 χρόνια. Ως αποτέλεσμα, οι κεντρικές τράπεζες στρέφονται τώρα σε πιο περιοριστικές νομισματικές πολιτικές.

Ωστόσο, ο μελλοντικός πληθωρισμός δεν συνεπάγεται απαραίτητα αυξημένο κίνδυνο για τους επενδυτές ακινήτων, σύμφωνα με τον David Moreno, Indexes Manager της EPRA. Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Ευρωπαϊκής Ένωσης Εισηγμένων Ακινήτων σχετικά με τον πληθωρισμό, οι εταιρείες ακινήτων βλέπουν αλλαγές τόσο στα έσοδα όσο και στα έξοδα όταν ο πληθωρισμός αυξάνεται. Στην περίπτωση των ευρωπαϊκών εισηγμένων εταιρειών ακινήτων, υπάρχουν ενδείξεις ισχυρής και θετικής συσχέτισης μεταξύ των εταιρικών κερδών και του πληθωρισμού, καθώς και των αποδόσεων των μετόχων.

Ο αυξανόμενος πληθωρισμός, τα υψηλότερα επιτόκια και η ασθενέστερη οικονομική ανάπτυξη έχουν δημιουργήσει βραχυπρόθεσμα υψηλότερη αστάθεια, αλλά πολλές εισηγμένες εταιρείες ακινήτων σε όλη την ήπειρο έχουν καταβάλει σημαντικές προσπάθειες την τελευταία δεκαετία να βελτιώσουν το προφίλ του χρέους τους και είναι προετοιμασμένες για αυτή την πραγματικότητα. Σήμερα, ο τεράστιος αριθμός των ευρωπαϊκών εταιρειών ακινήτων έχει λιγότερη μόχλευση (μέσος όρος LTV κάτω από 37%) και περισσότερα ανεξόφλητα χρέη με σταθερό επιτόκιο (περίπου 85% του συνόλου) με διάρκεια άνω των 5 ετών. Κατά συνέπεια, το χρέος που εκδίδεται από εισηγμένες εταιρείες ακινήτων έχει γίνει λιγότερο ευαίσθητο στις μεταβολές των ονομαστικών επιτοκίων.

Μεταξύ Απριλίου του 2021 και Απριλίου του 2022, οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων για τη Γερμανία, τη Σουηδία και το Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκαν κατά 112 bps κατά μέσο όρο, ενώ τα εταιρικά ομόλογα των εταιρειών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 157 bps, αντιπροσωπεύοντας αύξηση του ασφάλιστρου κινδύνου κατά 45 bps (σε συνάρτηση με λήξη). Αυτό φαίνεται να είναι πολύ λογικό και αντανακλά τον τρόπο με τον οποίο οι επενδυτές συνεχίζουν να εμπιστεύονται τον εισηγμένο κλάδο ακινήτων.

Τα εισηγμένα ακίνητα μπορούν να διαφοροποιηθούν από άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, ακόμη και στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς, καταλήγει ο κος Moreno. Οι ροές ενοικίων είναι (μερικώς) τιμαριθμοποιημένες, γεγονός που θα μπορούσε να αυξήσει τις αποτιμήσεις και τα εταιρικά κέρδη. Οι συντηρητικές χρηματοδοτικές πολιτικές θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως πλεονέκτημα από πολλούς επενδυτές και αρκετές αγορές ακινήτων εξακολουθούν να δείχνουν υγιή θεμελιώδη μεγέθη και σημάδια υποπροσφοράς, υποστηρίζοντας, επομένως, την προσδοκία για αύξηση των ενοικίων στο εγγύς μέλλον και την ιδέα μιας ανθεκτικής βιομηχανίας που είναι καλά προετοιμασμένη να αντιμετωπίσει τη δύσκολη οικονομική πραγματικότητα που επικρατεί.