Η νομοθετική πρωτοβουλία προβλέπει την πλήρη αναδιάρθρωση των υπηρεσιών δόμησης και τη δημιουργία ενός ενιαίου, ισχυρού φορέα: του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ). Το προτεινόμενο νομοσχέδιο μεταφέρει τις αρμοδιότητες έκδοσης οικοδομικών αδειών, προεγκρίσεων και ελέγχου κατασκευών από τους ΟΤΑ στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, το οποίο μετεξελίσσεται σε κεντρικό φορέα δόμησης και ιδιοκτησίας. Παράλληλα, δημιουργούνται 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης, αξιοποιώντας τα υπάρχοντα Κτηματολογικά Γραφεία.
Στόχος είναι η συγκρότηση μίας ενιαίας δημόσιας αρχής δόμησης, με ψηφιακές υποδομές, γεωχωρικά δεδομένα και ενιαίες διαδικασίες που θα εφαρμόζονται με διαφάνεια σε όλη τη χώρα.
Στο νέο Οργανισμό μεταφέρονται οι αρμοδιότητες έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχου κατασκευών όπως προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών, βεβαιώσεις όρων δόμησης, μεταγενέστερος φορολογικός έλεγχος, έλεγχος φακέλων παρεκκλίσεων και διαβίβασή τους στο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., δειγματοληπτικοί και καταγγελτικοί έλεγχοι νομιμότητας αδειών, διακοπή εργασιών ή ανάκληση αδειών όπου απαιτείται, χορήγηση Πιστοποιητικών Ελέγχου Κατασκευής (Π.Ε.Κ.) μετά την ολοκλήρωση, έλεγχος εφαρμογής σχεδίων, αυθαιρέτων και επικίνδυνων κατασκευών, διενέργεια αυτοψιών, επιβολή διακοπής εργασιών και προστίμων, κατεδαφίσεις και συμμορφώσεις, διαχείριση φακέλων αυθαιρέτων και επικίνδυνων κατασκευών.
Ψηφιακό "one-stop-shop" για το ακίνητο
Η μεταρρύθμιση αποτελεί βάση για τη δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού σημείου εξυπηρέτησης για όλα τα θέματα ιδιοκτησίας και δόμησης. Ο πολίτης θα μπορεί να εξυπηρετείται χωρίς εντοπιότητα, με ίση μεταχείριση, ταχύτερη έκδοση αδειών και απλοποιημένες διαδικασίες.
Πηγές του υπουργείου τονίζουν ότι «η προστασία της ιδιοκτησίας με διαφάνεια και ισονομία βρίσκεται στον πυρήνα της κυβερνητικής πολιτικής», ενώ υπογραμμίζουν πως η μεταρρύθμιση «ενισχύει τη δημόσια διοίκηση και ενοποιεί τους κανόνες που θα ισχύουν οριζόντια για όλους».
Για πρώτη φορά, προβλέπεται η χρήση συστημάτων τεχνητής νοημοσύνης στον προληπτικό έλεγχο οικοδομικών αδειών. Το νέο σύστημα θα εντοπίζει φακέλους υψηλού ρίσκου — σε ευαίσθητες περιοχές, σε έργα μεγάλης πολυπλοκότητας ή σε ζώνες με ιστορικό παραβάσεων — ώστε να εστιάζουν εκεί οι ελεγκτικοί μηχανισμοί.
Παράλληλα, δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, στους οποίους ο υποχρεωτικός έλεγχος των αδειών θα κατανέμεται με κλήρωση. Στόχος είναι η ενίσχυση της αξιοπιστίας του συστήματος και η αποτροπή παραβάσεων πριν από την έναρξη των εργασιών.
Nα σημειωθεί ότι σήμερα πραγματοποιείται υποχρωτικός έλεγχος στο στάδιο της κατασκευής από τους εγγεγραμμένους μηχανικούς στο Μητρώο Ελεγκτών Δόμησης η βάση του οποίου λειτουργεί στο ΤΕΕ. Στο εν λόγω μητρώο εγγράφονται μηχανικοί με δικαίωμα εκπόνησης μελέτης ή επίβλεψης κτιριακών έργων, οι οποίοι είναι είτε διπλωματούχοι μηχανικοί, μέλη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος ή πτυχιούχοι μηχανικοί τεχνολογικής εκπαίδευσης, μέλη της Επαγγελματικής και Επιστημονικής Ένωσης Τεχνολογικής Εκπαίδευσης Μηχανικών, ή εγγεγραμμένοι στο Βιβλίο Τεχνικών Επωνυμιών του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος ή σε αντίστοιχο Μητρώο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, ή μηχανικοί που έχουν αποκτήσει αναγνώριση επαγγελματικών προσόντων στη χώρα μας κατ' εφαρμογή της σχετικής κοινοτικής και εθνικής νομοθεσίας.
Στο μητρώο διακρίνονται 3 κατηγορίες ελεγκτών:
α) Στην κατηγορία Ι οι ελεγκτές δύνανται να διενεργούν ελέγχους για κτίρια και κατασκευές επιφάνειας έως 250 m2 ή για εγκαταστάσεις.
β) Στην κατηγορία ΙΙ εγγράφονται οι διπλωματούχοι μηχανικοί, μέλη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, που έχουν άδεια άσκησης επαγγέλματος τουλάχιστον 5 ετών, οι πτυχιούχοι μηχανικοί τεχνολογικής εκπαίδευσης που είναι μέλη της Επαγγελματικής και Επιστημονικής Ένωσης Τεχνολογικής Εκπαίδευσης Μηχανικών τουλάχιστον για 5 έτη, καθώς και οι μηχανικοί που έχουν αποκτήσει αναγνώριση επαγγελματικών προσόντων στην Ελλάδα και διαθέτουν συναφή επαγγελματική εμπειρία τουλάχιστον 5 ετών. Οι ελεγκτές της κατηγορίας ΙΙ δύνανται να διενεργούν ελέγχους για κτίρια και κατασκευές επιφάνειας έως 1.000 m2 ή για εγκαταστάσεις.
γ) Στην κατηγορία ΙΙΙ εγγράφονται οι διπλωματούχοι μηχανικοί, μέλη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, που έχουν άδεια άσκησης επαγγέλματος τουλάχιστον 10 ετών, οι πτυχιούχοι μηχανικοί τεχνολογικής εκπαίδευσης που είναι μέλη της Επαγγελματικής και Επιστημονικής Ένωσης Τεχνολογικής Εκπαίδευσης Μηχανικών τουλάχιστον για 10 έτη καθώς και οι μηχανικοί που έχουν αποκτήσει αναγνώριση επαγγελματικών προσόντων στην Ελλάδα και διαθέτουν συναφή επαγγελματική εμπειρία τουλάχιστον 10 ετών. Οι ελεγκτές της κατηγορίας III δύνανται να διενεργούν ελέγχους για όλα τα κτίρια και κατασκευές, ανεξαρτήτως επιφάνειας, καθώς και για εγκαταστάσεις.
Παρότι χάνουν την έκδοση αδειών, οι Δήμοι εξακολουθούν να έχουν κρίσιμες αρμοδιότητες όπως πολεοδομικές μελέτες και αναπλάσεις, διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, αποφάσεις για χρήσεις γης, διαδικασίες εφαρμογής σχεδίων πόλης και ρυμοτομικές και τοπογραφικές εφαρμογές. Παραμένουν, δηλαδή, ο κεντρικός θεσμικός συνομιλητής για τον σχεδιασμό της περιοχής τους.
Οπως αναφέρει το Υπουργείο η μετάβαση θα γίνει σε τρεις φάσεις και συγκεκριμένα,
- τέλος του α' τριμήνου 2026 η ψήφιση του νομοθετικού πλαισίου,
- τον Ιούνιο του ίδιου έτους η πιλοτική λειτουργία 3 ΠΚΔ & 3ΤΚΔ ενώ
- στις αρχές του 2027 η πλήρης λειτουργία του ΕΟΚΕΔ σε όλη τη χώρα.
Το προσωπικό των ΥΔΟΜ μεταφέρεται με διασφάλιση εργασιακής συνέχειας.
Ο ΕΟΚΕΔ, σύμφωνα με το υπουργείο, «δεν αποτελεί μια απλή οργανωτική αλλαγή, αλλά θεμελιώνει το πρώτο συνεκτικό, σύγχρονο και πλήρως ψηφιακό σύστημα οργάνωσης του χώρου».
