Η ρύθμιση, που κατατέθηκε σαν τροπολογία στο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας "ΠΛΑΙΣΙΟ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΡΟΩΘΗΣΗ ΤΗΣ ΠΑΡΑΓΩΓΗΣ ΒΙΟΜΕΘΑΝΙΟΥ”, εισάγει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία την Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και την Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων στις οποίες θα μπορούσαν να ενταχθούν όλες οι εκτάσεις που απώλεσαν το δικαίωμα δόμησης εξασφαλίζοντας τα υφιστάμενα όρια σε πάνω από το 90% των οικισμών.
Υπενθυμίζεται ότι σε περίπου 150 οικισμούς στο Ρέθυμνο και το Πήλιο, το Συμβούλιο της Επικρατείας είχε ακυρώσει, λόγω έλλειψης νομιμοποίησης, τα πολεοδομικά όρια που είχαν θεσπιστεί με αποφάσεις Νομαρχών.
Συγκεκριμένα θεσμοθετείται:
1. Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) – αφορά οικισμούς έως 700 κατοίκους, που αποτελούν τη μεγάλη πλειονότητα. Εξασφαλίζει τη δυνατότητα δόμησης εντός των υφιστάμενων ορίων, καλύπτοντας έτσι περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Μέσω του εργαλείου αυτού, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης. Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.
Η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων . αποτελεί ένα πολεοδομικό εργαλείο που αφορά στους οικισμούς με πληθυσμό 701 - 2000 κατοίκους.
2. Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων (Π.Ε.Χ)– αφορά σε οικισμούς με πληθυσμό από 701 έως 2.000 κατοίκους και προβλέπει ευνοϊκότερες ρυθμίσεις σε σχέση με την εκτός σχεδίου δόμηση. Στους οικισμούς αυτούς, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως Π.Ε.Χ. η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην Π.Ε.Χ., άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.
Υπενθυμίζεται ότι το ΠΔ (ΦΕΚ Δ’ 129/2025) αφορά μικρούς οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων ενώ από το πεδίο εφαρμογής του εξαιρούνται οι μεγαλύτεροι οικισμοί άνω των 2.000 κατοίκων οι νέοι οικισμοί μετά το 1983 και οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), σε συγκεκριμένες περιφερειακές ενότητες όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.
Προβλέπει οριοθέτηση εσωτερικών ζωνών που περιλαμβάνουν την Ζώνη Α (ιστορικός πυρήνας πριν το 1923), τη Ζώνη Β (συνεκτικά τμήματα της περιόδου 1923–1983) και τη Ζώνη Β1 (διάσπαρτες ή αραιοδομημένες περιοχές της ίδιας περιόδου). Η διαδικασία οριοθέτησης βασίζεται σε τεχνικά και απογραφικά δεδομένα, ιστορικές αεροφωτογραφίες (έως το 1983) και επίσημα χαρτογραφικά υπόβαθρα.
Με βάση ΠΔ, η οριοθέτηση περιορίζεται σε περιοχές που είχαν οικοδομηθεί μέχρι το 1983, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι άτυπες επεκτάσεις των οικισμών (είτε αραιοδομημένες είτε πυκνοδομημένες) που έγιναν μετά το 1983 με αποτέλεσμα χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες θα βρεθούν να χάνουν την οικοδομήσιμη αξία των ακινήτων τους
