Αναλυτές και θεσμικοί επενδυτές εκφράζουν ανησυχίες ότι η αγορά ενδέχεται να υπερδομείται για μια τεχνολογία που βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο, ενώ προβληματισμός υπάρχει και για το ρίσκο της χρηματοδότησης ορισμένων έργων.
Ωστόσο, ο Andy Power, διευθύνων σύμβουλος της Digital Realty – του δεύτερου μεγαλύτερου REIT data centers παγκοσμίως – εμφανίζεται κατηγορηματικός: δεν βλέπει καμία ένδειξη υπερπροσφοράς. Έχοντας συμπληρώσει 25 χρόνια στην εταιρεία, υποστηρίζει ότι η ανάπτυξη βασίζεται σε πραγματική ζήτηση και μακροχρόνια συμβόλαια.
«Με βάση τη ζήτηση από πραγματικούς πελάτες, με πραγματικές ανάγκες και συμβάσεις διάρκειας έως και 15 ετών, δεν βρισκόμαστε σήμερα σε καθεστώς υπερπροσφοράς», δήλωσε στο Property Play.
Την αισιοδοξία αυτή ενισχύει και η τελευταία έκθεση της JLL, σύμφωνα με την οποία η παγκόσμια δυναμικότητα των data centers αναμένεται να σχεδόν διπλασιαστεί, από 103 γιγαβάτ σήμερα σε 200 γιγαβάτ έως το 2030. Καταλύτης της ανάπτυξης είναι η τεχνητή νοημοσύνη, η οποία, όπως εκτιμά η JLL, θα αντιπροσωπεύει το 50% της συνολικής χωρητικότητας των data centers έως το τέλος της δεκαετίας, από περίπου 25% το 2025.
Η ίδια μελέτη απορρίπτει το σενάριο φούσκας, σημειώνοντας ότι τα βασικά μεγέθη στο real estate παραμένουν υγιή. Αντίθετα, προβλέπει ότι ο κλάδος θα χρειαστεί επενδύσεις ύψους έως και 3 τρισ. δολαρίων τα επόμενα πέντε χρόνια, εκ των οποίων 1,2 τρισ. δολάρια αφορούν στη δημιουργία αξίας ακινήτων και περίπου 870 δισ. δολάρια σε νέα δανειακή χρηματοδότηση. Μάλιστα, μεταξύ άλλων, η JLL κάνει λόγο για έναν «υπερκύκλο υποδομών».
Κρίσιμες υποδομές
«Βρισκόμαστε μπροστά στη μεγαλύτερη μεταμόρφωση των data centers από την εποχή της μετάβασης στο cloud», δήλωσε ο Matt Landek, επικεφαλής του τομέα data centers και κρίσιμων υποδομών της JLL. Όπως σημείωσε, οι hyperscalers σχεδιάζουν επενδύσεις ύψους 1 τρισ. δολαρίων μόνο την περίοδο 2024-2026, ενώ οι καθυστερήσεις στη σύνδεση με τα ηλεκτρικά δίκτυα – που σε ορισμένες αγορές φτάνουν έως και τα τέσσερα χρόνια – δημιουργούν ασφυκτικές συνθήκες προσφοράς.
Ο Andy Power βλέπει τη δυναμική του κλάδου ως φυσική συνέχεια μακροπρόθεσμων τεχνολογικών τάσεων, όπως το cloud computing και ο ψηφιακός μετασχηματισμός. «Θα υπάρξουν σκαμπανεβάσματα, αλλά μιλάμε για εταιρείες τρισεκατομμυρίων με ισχυρές ταμειακές ροές, που επενδύουν σε καινοτομία με μακροχρόνιο ορίζοντα», τονίζει, προσθέτοντας ότι τα Κέντρα Δεδομένων, ως φυσική υποδομή, προσφέρουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα σε ενδεχόμενους "κραδασμούς".
Σύμφωνα με τον ίδιο, η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, ενώ τα ποσοστά κενών χώρων στα ακίνητα της Digital Realty βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδα που έχουν καταγραφεί ποτέ. Καθοριστικός παράγοντας παραμένει και η τοποθεσία, με επενδύσεις σε αγορές όπως η Βόρεια Βιρτζίνια, το Σικάγο, το Ντάλας, αλλά και διεθνώς σε Σιγκαπούρη, Τόκιο, Φρανκφούρτη και Λονδίνο – περιοχές κοντά στους τελικούς χρήστες και την κατανάλωση δεδομένων.
Παρά την αισιοδοξία, δεν λείπουν οι επιφυλάξεις στο σκέλος της χρηματοδότησης. Ο επικεφαλής της Starwood Capital, Barry Sternlicht, έχει εκφράσει ανησυχίες για την πιστοληπτική ικανότητα ορισμένων ενοικιαστών, αναφερόμενος ειδικά στην Oracle και στις συμφωνίες που συνδέονται με την ανάπτυξη της τεχνητής νοημοσύνης και εφαρμογών όπως το ChatGPT.
Ο Power, πάντως, απαντά ότι οι μεγάλοι παίκτες – συμπεριλαμβανομένης της Oracle– διαθέτουν ισχυρές δραστηριότητες πέραν της Τεχνητής Νοημοσύνης (AI) και, σε μεγάλο βαθμό, επιδιώκουν να κατέχουν οι ίδιοι τα ακίνητά τους. «Δεν θεωρούν ότι θα αποχωρήσουν από αυτές τις αγορές», σημειώνει, υπογραμμίζοντας ότι ο κλάδος των data centers παραμένει θεμελιωδώς ισχυρός.
Οι επενδύσεις στην Ελλάδα
Η Ελλάδα, τα τελευταία χρόνια, έχει γίνει σημαντικός προορισμός επενδύσεων σε υποδομές data centers και ψηφιακή οικονομία, λόγω στρατηγικής θέσης, καλής συνδεσιμότητας και αυξανόμενης ζήτησης για cloud και υπηρεσίες τεχνητής νοημοσύνης. Η ευρωπαϊκή εταιρεία Data4 επενδύει περίπου 300 εκατ. ευρώ στην κατασκευή ενός μεγάλου campus data centers στην περιοχή της Παιανίας, με συνολική ισχύ έως 90 MW. Το έργο αναμένεται να δημιουργήσει πάνω από 500 θέσεις εργασίας και αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου επενδυτικού προγράμματος ύψους 7 δισ. ευρώ στην Ευρώπη έως το 2030. Παράλληλα, η Digital Realty, αναπτύσσει νέο Κέντρο Δεδομένων της στο Κορωπί (ATH3), ενισχύοντας τη δυνατότητα εξυπηρέτησης της νοτιοανατολικής Ευρώπης και περιοχών γύρω από τη Μεσόγειο. Η εταιρεία διαθέτει ήδη εγκαταστάσεις σε Αθήνα και Ηράκλειο Κρήτης. Η κοινοπραξία Data In Scale, με συμμετοχή της DAMAC και της ΔΕΗ, προχωρά στην κατασκευή ενός data center στη Σπάτα, με αρχική επένδυση περίπου 150 εκατ. ευρώ και σχέδια για επέκταση σε επόμενες φάσεις, ενώ τέλος ο Ανεξάρτητος Διαχειριστής Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας (IPTO) συνεργάζεται με την Serverfarm για τη δημιουργία της κοινοπραξίας Gemini, με στόχο την κατασκευή hyperscale data centers στην Ελλάδα, αξιοποιώντας υπάρχουσες υποδομές ενέργειας και δικτύων.
