"Η πορεία της ευρωπαϊκής αγοράς οικιστικών ακινήτων, το 2025, θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το πως θα διαμορφωθεί η δασμολογική πολιτική μεταξύ των ΗΠΑ και της Ευρώπης" αναφέρει το Τμήμα Ανάλυσης της Alpha Bank σε έκθεση για την "Αγορά Οικιστικών Ακινήτων στην Ευρώπη" όπου αναλύονται οι τελευταίες εξελίξεις στη Ζώνη του Ευρώ, οι τάσεις ανά χώρα και οι μελλοντικοί κίνδυνοι για την αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ευρώπη και ειδικότερα στην Ελλάδα.
Η αγορά οικιστικών ακινήτων στη Ζώνη του Ευρώ (ΖτΕ) το 2025 παρουσιάζει στοιχεία ανάκαμψης, έπειτα από μια δεκαετή περίοδο ανόδου που διακόπηκε το 2023 με μια ήπια και σύντομη πτώση των τιμών. Ο δείκτης τιμών κατοικιών, σε ονομαστικούς όρους, σημείωσε το 2024 αύξηση κατά 2,0% φθάνοντας στο υψηλότερο επίπεδο από το 2000 (145,7 μονάδες), ενώ σε πραγματικούς όρους υπήρξε οριακή υποχώρηση κατά 0,5%. Παράλληλα, παρατηρήθηκε γενικευμένη ανάκαμψη των συναλλαγών ακινήτων στις περισσότερες χώρες της ΖτΕ, αν και το μέγεθος της μεταβολής των τιμών παρουσίασε έντονες διακυμάνσεις μεταξύ των κρατών-μελών.
Χώρες όπως η Κροατία, η Λιθουανία, η Πορτογαλία, η Ελλάδα, η Ισπανία και η Ολλανδία κατέγραψαν ετήσιες αυξήσεις άνω του 8%, ενώ στον αντίποδα η Γαλλία, η Γερμανία και η Αυστρία σημείωσαν πτώση στις τιμές κατοικιών, με παράλληλες αυξήσεις στα ενοίκια. Η συνολική εικόνα ενισχύθηκε από τη νομισματική πολιτική της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, η οποία από τον Ιούνιο του 2024 έως τον Ιούνιο του 2025 προχώρησε σε οκτώ διαδοχικές μειώσεις των βασικών επιτοκίων, μειώνοντας το επιτόκιο καταθέσεων από το 4% στο 2%. Αυτή η εξέλιξη είχε θετική επίδραση στη ζήτηση κατοικιών, ενισχύοντας την πιστοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών και οδηγώντας σε μικρή μείωση του δείκτη τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα (price-to-income), ο οποίος διαμορφώθηκε στο 103,5 έναντι 114,9 το 2022.
Ωστόσο, η βελτίωση της προσιτότητας στέγασης δεν ήταν ομοιόμορφη σε όλες τις χώρες. Ειδικά σε κράτη όπως η Πορτογαλία, η Ελλάδα, η Σλοβενία και η Εσθονία, ο δείκτης price-to-income αυξήθηκε, υποδηλώνοντας ότι το κόστος στέγασης παραμένει δυσανάλογα υψηλό σε σχέση με το εισόδημα των νοικοκυριών. Παράλληλα, η πλευρά της προσφοράς παραμένει ιδιαίτερα προβληματική. Η απότομη πτώση στις εκδόσεις οικοδομικών αδειών, που ξεκίνησε το 2022 ως αντίδραση στις αυξήσεις επιτοκίων, συνεχίστηκε και το 2024 με συνολική μείωση 5,5% σε ετήσια βάση. Ωστόσο, η εικόνα δεν είναι ενιαία: ενώ χώρες όπως η Ελλάδα, η Ισπανία και η Ολλανδία παρουσίασαν σημαντικές αυξήσεις στις οικοδομικές άδειες, άλλα κράτη όπως η Γερμανία, η Σλοβακία και η Γαλλία κατέγραψαν απότομες μειώσεις, γεγονός που περιορίζει τη διαθεσιμότητα νέων κατοικιών και τροφοδοτεί την ανοδική πίεση στις τιμές.
Η πορεία της αγοράς κατοικίας στο άμεσο μέλλον δεν εξαρτάται μόνο από εσωτερικούς παράγοντες, αλλά και από τη διεθνή γεωπολιτική και εμπορική αστάθεια. Η πιθανότητα επιβολής δασμών από τις ΗΠΑ σε ευρωπαϊκά προϊόντα και οι ενδεχόμενες εμπορικές αντιπαραθέσεις ενδέχεται να επηρεάσουν αρνητικά την οικοδομική δραστηριότητα, αυξάνοντας το κόστος δομικών υλικών όπως ο χάλυβας, το αλουμίνιο και η ξυλεία. Αυτό με τη σειρά του θα επιβαρύνει το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών και μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά έργα, επιτείνοντας το πρόβλημα της προσφοράς. Οι επιχειρήσεις του κλάδου, ιδιαίτερα οι μικρότερες, αντιμετωπίζουν ήδη σημαντικές προκλήσεις, όπως ελλείψεις εργατικού δυναμικού, αυξημένα κόστη και αστάθεια στις αλυσίδες εφοδιασμού. Εάν η εμπορική ένταση κλιμακωθεί, είναι πιθανό να υπάρξει ψυχρολουσία στον κλάδο των ακινήτων, με λιγότερες συναλλαγές και επιφυλακτικότητα από πλευράς νοικοκυριών και επενδυτών.
Η τρέχουσα κρίση κόστους ζωής και η διευρυνόμενη ανισότητα στην πρόσβαση σε προσιτή στέγαση καθιστούν αναγκαία την παρέμβαση πολιτικής. Οι υφιστάμενες πρωτοβουλίες σε πολλά κράτη, περιλαμβανομένης της Ελλάδας, θεωρούνται ανεπαρκείς για τη μακροπρόθεσμη βελτίωση του βιοτικού επιπέδου. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει ήδη θέσει σε προτεραιότητα την εφαρμογή μιας Κοινωνικής Στεγαστικής Πολιτικής μέσω του European Housing Affordable Plan, προτείνοντας ενίσχυση των δημόσιων επενδύσεων, διευκόλυνση συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), αξιοποίηση φορολογικών κινήτρων και προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων. Η μακροπρόθεσμη λύση προϋποθέτει την ενεργή συμμετοχή της αγοράς και τη δημιουργία θεσμικού πλαισίου που θα καθιστά τις επενδύσεις σε προσιτή κατοικία όχι μόνο βιώσιμες αλλά και ελκυστικές για τους επενδυτές.
Η αγορά κατοικίας αποτελεί κρίσιμο παράγοντα κοινωνικής συνοχής και οικονομικής σταθερότητας. Η πρόκληση για το 2025 και τα επόμενα χρόνια είναι να διασφαλιστεί όχι μόνο η ανάκαμψη του τομέα αλλά και η καθολική πρόσβαση σε αξιοπρεπή, βιώσιμη και οικονομικά προσιτή στέγαση για όλους.
