Στο ΦΕΚ ο Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»

Ο νέος Κώδικας εκτείνεται σε 477 άρθρα και περίπου 740 σελίδες και αποτελεί μία από τις σημαντικότερες προσπάθειες κωδικοποίησης της σχετικής νομοθεσίας των τελευταίων δεκαετιών.

Βασικός στόχος του νόμου είναι η συγκέντρωση, η οργάνωση και η ενοποίηση της ισχύουσας νομοθεσίας που προέρχεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, χωρίς να ενσωματώνονται διατάξεις άλλων υπουργείων, όπως του Υπουργείου Ανάπτυξης ή του Υπουργείου Τουρισμού. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η άρση της πολυνομίας, η διευκόλυνση της διοίκησης, των μηχανικών, των επενδυτών και των πολιτών, καθώς και η ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου.

Το πρώτο μέρος του Κώδικα αφορά τον χωρικό σχεδιασμό. Καθορίζονται οι βασικές έννοιες και η διάρθρωση του συστήματος χωρικού σχεδιασμού, ενώ παράλληλα προσδιορίζονται τα εργαλεία του εθνικού, περιφερειακού και ειδικού χωροταξικού σχεδιασμού. Σημαντική θέση καταλαμβάνει η Εθνική Χωρική Στρατηγική, τα Ειδικά και Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, καθώς και οι Περιοχές Ειδικών Χωρικών Παρεμβάσεων. Ιδιαίτερη καινοτομία αποτελεί η ενσωμάτωση του θαλάσσιου χωροταξικού σχεδιασμού, ο οποίος ρυθμίζει την οργάνωση και τη διαχείριση των δραστηριοτήτων στον θαλάσσιο χώρο, προβλέποντας διαδικασίες συνεργασίας, διαβούλευσης και ανταλλαγής δεδομένων τόσο σε εθνικό όσο και σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Στον τομέα του πολεοδομικού σχεδιασμού, ο Κώδικας οργανώνει τα εργαλεία πρώτου και δεύτερου επιπέδου σχεδιασμού. Περιλαμβάνονται τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής και οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων. Παράλληλα, ρυθμίζονται ειδικά συστήματα πολεοδόμησης, όπως οι Ζώνες Ενεργού Πολεοδομίας και οι Ζώνες Αστικού Αναδασμού, που επιτρέπουν την οργανωμένη ανάπτυξη και αναδιάρθρωση περιοχών με τη συνεργασία δημόσιων και ιδιωτικών φορέων.

Ο Κώδικας περιλαμβάνει επίσης εκτενείς διατάξεις για ειδικές περιπτώσεις πολεοδόμησης. Ρυθμίζονται ζητήματα που αφορούν οικισμούς που δημιουργήθηκαν πριν από το 1983, περιοχές δεύτερης κατοικίας, ζώνες ελεγχόμενης ανάπτυξης, περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, καθώς και οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Ξεχωριστή βαρύτητα δίνεται στην αναβίωση εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών, με την πρόβλεψη ειδικών κινήτρων και σχεδίων βιώσιμης ανάπτυξης που αποσκοπούν στην ενίσχυση της περιφερειακής συνοχής και στην αντιμετώπιση της δημογραφικής συρρίκνωσης.

Το δεύτερο μέρος του Κώδικα αφορά τις αστικές αναπλάσεις και τους πολεοδομικούς μηχανισμούς. Προβλέπονται διαδικασίες ανάπλασης υποβαθμισμένων περιοχών, ανασυγκρότησης προβληματικών αστικών ζωνών και υλοποίησης ολοκληρωμένων αστικών παρεμβάσεων. Παράλληλα, θεσμοθετούνται εργαλεία όπως το δικαίωμα προτίμησης, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και η μεταφορά συντελεστή δόμησης, τα οποία στοχεύουν στην εξισορρόπηση των πολεοδομικών βαρών και στην αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του αστικού χώρου.

Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το μέρος που αφορά την εφαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων. Ο νόμος καθορίζει τις διαδικασίες εισφοράς σε γη και χρήμα, την πράξη εφαρμογής, την τακτοποίηση και προσκύρωση οικοπέδων, καθώς και τις απαλλοτριώσεις που απαιτούνται για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. Παράλληλα, ρυθμίζονται ζητήματα άρσης και επανεπιβολής απαλλοτριώσεων, με σκοπό την επιτάχυνση της υλοποίησης των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων.

Σημαντικό τμήμα του Κώδικα αφιερώνεται στους κανόνες δόμησης και χρήσεων γης. Ενσωματώνονται οι βασικές διατάξεις του οικοδομικού κανονισμού, οι κανόνες αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, οι συντελεστές δόμησης και κάλυψης, τα ύψη κτιρίων, καθώς και οι διατάξεις για την ενεργειακή αναβάθμιση, την προσβασιμότητα και την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Επιπλέον, καθορίζονται οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης σε οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, οι κανόνες εκτός σχεδίου δόμησης, οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και οι ειδικές ρυθμίσεις για τις παράκτιες περιοχές.

Στο πλαίσιο της ψηφιοποίησης της διοίκησης, ο νόμος συγκεντρώνει όλες τις βασικές διατάξεις για τις οικοδομικές άδειες και τις ηλεκτρονικές διαδικασίες. Ρυθμίζονται η έκδοση αδειών δόμησης, οι εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακας, η ηλεκτρονική υποβολή στοιχείων και η λειτουργία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Το σύστημα αυτό επιτρέπει τη συνεχή παρακολούθηση της νομιμότητας και της πολεοδομικής κατάστασης κάθε ακινήτου, συμβάλλοντας στη διαφάνεια και στην ασφάλεια των συναλλαγών.

Ένα από τα μεγαλύτερα κεφάλαια του Κώδικα αφορά την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης. Κωδικοποιούνται οι ισχύουσες διατάξεις για την υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών, τις κατηγορίες παραβάσεων, τα πρόστιμα και τις διαδικασίες νομιμοποίησης. Παράλληλα, εισάγεται ένα αυστηρότερο πλαίσιο ελέγχου με αξιοποίηση δορυφορικών εικόνων, μη επανδρωμένων αεροσκαφών, ηλεκτρονικών καταγγελιών και ψηφιακών μηχανισμών εντοπισμού αυθαιρέτων. Προβλέπονται αυξημένες κυρώσεις, διαδικασίες άμεσης κατεδάφισης και ενίσχυση των ελεγκτικών μηχανισμών.

Ο Κώδικας περιλαμβάνει επίσης ειδικές ρυθμίσεις για τις επικίνδυνες οικοδομές, την αστική πολιτική και τις εθνικές στρατηγικές για την ανθεκτικότητα των πόλεων, τη διαχείριση του οικιστικού αποθέματος, το περπάτημα και την προσβασιμότητα. Οι διατάξεις αυτές συνδέουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό με τις σύγχρονες προκλήσεις της κλιματικής αλλαγής, της βιώσιμης κινητικότητας και της κοινωνικής ένταξης.

Τέλος, ο νόμος καθορίζει τη συγκρότηση και λειτουργία των συλλογικών οργάνων χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, των αρχιτεκτονικών συμβουλίων, των επιτροπών προσβασιμότητας και των επιτροπών αυθαιρέτων. Παράλληλα, θεσπίζεται μητρώο πιστοποιημένων αξιολογητών χωρικών μελετών και ηλεκτρονικό μητρώο χωρικών σχεδίων, ενισχύοντας τον έλεγχο, τη διαφάνεια και την αποτελεσματικότητα των διαδικασιών.

Εδώ ο Νόμος 5306/2026