Ακίνητα υπό πίεση: «φρένο» στην ανάπτυξη το κόστος στέγασης και το ιδιωτικό χρέος

Τα στοιχεία πρόσφατης μελέτης του ΙΟΒΕ με την υποστήριξη της Cepal για το ιδιωτικό χρέος αποτυπώνουν μια εικόνα ήπιας επιβράδυνσης, χωρίς ωστόσο να αναιρείται η συνολική ανοδική πορεία που καταγράφεται από το 2017 και μετά.

Όπως επισημαίνεται, η κατασκευαστική δραστηριότητα αυξήθηκε σταθερά κατά την περίοδο μετά την κρίση, παράλληλα με την ενίσχυση των επενδύσεων σε ακίνητα. Ωστόσο, το 2025 καταγράφηκε οριακή επιβράδυνση της ανάπτυξης, με μικρή μείωση στις οικοδομικές άδειες (-2,2%) και πιο έντονη συρρίκνωση της συνολικής επιφάνειας νέων κατοικιών (-8,9%).

Μετά από μια ιδιαίτερα ισχυρή επίδοση το 2024, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε κάμψη το 2025, επιβεβαιώνοντας μια φάση εξομάλυνσης. Παράλληλα, η αύξηση του κόστους των υλικών από το 2021 δεν φαίνεται να είχε καθοριστικά αρνητική επίδραση, καθώς το οικονομικό κλίμα στον κατασκευαστικό τομέα παραμένει θετικό, υποδηλώνοντας ανθεκτικότητα και διατήρηση των επενδυτικών προσδοκιών.

Στο πεδίο των τιμών, η εικόνα παραμένει έντονα ανοδική. Οι τιμές κατοικιών αυξάνονται σταθερά από το 2017, με την ανάκαμψη να επιταχύνεται τα τελευταία χρόνια, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται τόσο με την αύξηση των επενδύσεων όσο και με την ενίσχυση της ζήτησης.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η διαφοροποίηση ανάλογα με το μέγεθος των κατοικιών. Τα μικρότερα διαμερίσματα εμφανίζουν υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο και ταχύτερη αύξηση τιμών, γεγονός που υποδηλώνει αυξημένη ζήτηση για πιο μικρές κατοικίες, πιθανώς λόγω περιορισμένων εισοδημάτων και αλλαγών στη σύνθεση των νοικοκυριών.

Στον τομέα της χρηματοδότησης, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων παρουσιάζουν σταδιακή ανάκαμψη από το 2021, παραμένουν όμως σε χαμηλά επίπεδα, γεγονός που υποδηλώνει τόσο επιφυλακτικές συνθήκες δανεισμού όσο και συγκρατημένη ζήτηση από πλευράς νοικοκυριών.

Υπερχρεωμένα νοικοκυριά

Το συνολικό ιδιωτικό χρέος (προς χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, φορολογικές αρχές και ασφαλιστικά ταμεία) αυξήθηκε στα 407,6 δισ. ευρώ το τρίτο τρίμηνο του 2025, κυρίως λόγω της πιστωτικής επέκτασης αλλά και της συνεχιζόμενης συσσώρευσης υποχρεώσεων προς το Δημόσιο.

Το ληξιπρόθεσμο χρέος παραμένει σε υψηλά επίπεδα (235,6 δισ. ευρώ, δηλαδή 58% του συνολικού ιδιωτικού χρέους), κυρίως λόγω φορολογικών και ασφαλιστικών οφειλών (περίπου 70%).
Το συνολικό ιδιωτικό χρέος σε δάνεια ανήλθε σε 245 δισ. ευρώ (περίπου 98,6% του ΑΕΠ), με τα επιχειρηματικά δάνεια να αποτελούν το μεγαλύτερο μερίδιο.

Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αντιστοιχούν στο 30% του συνόλου των δανείων που διακρατούν τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης (73,9 δισ. ευρώ), με το μεγαλύτερο μέρος να βρίσκεται υπό διαχείριση από servicers (68 δισ. ευρώ).

Παράλληλα, οι πλειστηριασμοί με τα ακίνητα που πωλήθηκαν επιτυχώς μέσω πλειστηριασμών την περίοδο 2021-2024 αντιστοιχούν περίπου στο 7% του συνόλου των συναλλαγών.

Το πιο κρίσιμο ζήτημα παραμένει η προσιτότητα της κατοικίας. Η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει ένα διαρθρωτικό πρόβλημα, καθώς καταγράφει από τα υψηλότερα ποσοστά επιβάρυνσης κόστους στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το αυξανόμενο κόστος, σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών και των ενοικίων, επιβαρύνει σημαντικά τα νοικοκυριά, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.