Σε δυο “ταχύτητες” η αγορά ακινήτων της Καλλιθέας

Οπως λέει σε σχετική ανάλυση η ReDataset ένα νέο κύμα κατασκευών έχει ήδη αποκτήσει σημαντική παρουσία στην περιοχή της Καλλιθέας. Η εικόνα αυτή επηρεάζει όχι μόνο την ηλικία των διαθέσιμων κατοικιών, αλλά και την ενεργειακή τους ταυτότητα, τις ζητούμενες τιμές και το είδος του ακινήτου που συναντά κανείς συχνότερα στην αγορά. Με βάση τις αγγελίες μοναδικών κατοικιών του 2026, η ReDataset εξέτασε το προφίλ της αγοράς στην Καλλιθέα μέσα από επτά βασικές διαστάσεις.

Η δεκαετία του ’70 κυριαρχεί ξεκάθαρα στο διαθέσιμο απόθεμα.

Το 45% των κατοικιών προς πώληση έχει κατασκευαστεί μεταξύ 1970 και 1979. Την ίδια στιγμή, όμως, τα ακίνητα του 2020 και μετά αντιστοιχούν ήδη στο 24% της προσφοράς. Αυτό δημιουργεί μια αγορά με δύο πολύ διαφορετικά τμήματα: ένα μεγάλο, ώριμο οικιστικό απόθεμα και ένα νεότερο κομμάτι που αναπτύσσεται γρήγορα.

Το παλιό απόθεμα φαίνεται και στην ενεργειακή κλάση

Η ηλικία των κατοικιών αποτυπώνεται και στην ενεργειακή τους εικόνα. Συνολικά, 65% των κατοικιών βρίσκεται στην ενεργειακή κλάση Γ ή χαμηλότερα, ενώ μόλις 13% βρίσκεται στην Α+. Η συχνότερη μεμονωμένη κατηγορία είναι η κλάση Ε. Η αγορά, επομένως, συνδυάζει νεότερα ακίνητα υψηλότερων προδιαγραφών με ένα μεγάλο μέρος παλαιότερου αποθέματος που βρίσκεται σε χαμηλότερες ενεργειακές κλάσεις.

Τα μικρότερα και μεσαία διαμερίσματα κυριαρχούν

Η Καλλιθέα είναι μια πυκνή, κεντρική αγορά κατοικίας, όπου τα μικρότερα και μεσαία διαμερίσματα έχουν ισχυρή παρουσία. Η συχνότερη κατηγορία είναι τα 50–70 m², με μερίδιο 26%. Ακολουθούν πολύ κοντά τα 70–90 m² με 25% και τα 90–120 m² με 24%. Παράλληλα, 16% των κατοικιών είναι κάτω από 50 m², ενώ μόλις 8% ξεπερνά τα 120 m².

Το νεόδμητο κοστίζει περίπου διπλάσια ανά τετραγωνικό

Η ηλικία του ακινήτου συνδέεται έντονα με τη ζητούμενη τιμή. Οι κατοικίες της δεκαετίας του ’60 εμφανίζουν διάμεση ζητούμενη τιμή περίπου €2.050/m², ενώ για τα νεόδμητα του 2020 και μετά η αντίστοιχη τιμή φτάνει τα €4.110/m². Η διαφορά είναι περίπου διπλάσια και η τάση είναι σταθερή: όσο νεότερη είναι η κατασκευή, τόσο υψηλότερη εμφανίζεται η διάμεση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό. Η διάμεση τιμή για το σύνολο του δήμου διαμορφώνεται γύρω στα €2.650/m².

Περίπου €200.000 για ένα τυπικό 3άρι

Για μια κατοικία 70–90 m², η διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται γύρω στις €200.000. Για τα 50–70 m² βρίσκεται περίπου στις €145.000, ενώ για κατοικίες κάτω των 50 m² ξεκινά γύρω στις €102.000. Στην κατηγορία των 70–90 m², το μεσαίο 50% των ζητούμενων τιμών βρίσκεται περίπου μεταξύ €165.000 και €275.000, δείχνοντας ότι ακόμη και μέσα στο ίδιο μέγεθος υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις.

Το ενεργειακό premium είναι κυρίως premium νεόδμητου

Η ενεργειακή κλάση παρουσιάζει επίσης ισχυρή διαφοροποίηση στις ζητούμενες τιμές. Τα ακίνητα Α+ εμφανίζονται περίπου 2 φορές ακριβότερα ανά τετραγωνικό από εκείνα της κλάσης Η. Όμως η εικόνα αυτή δεν πρέπει να διαβαστεί ως αποτέλεσμα μόνο της ενεργειακής απόδοσης. Τα περισσότερα ακίνητα Α+ είναι σχεδόν νεόδμητα, οπότε η ενεργειακή κλάση σε μεγάλο βαθμό αντανακλά και την ηλικία της κατασκευής. Με άλλα λόγια, το «ενεργειακό premium» είναι σε σημαντικό βαθμό και premium νεότερου ακινήτου.

Ισχυρή παρουσία και της ενοικίασης

Η Καλλιθέα δεν είναι μόνο αγορά πώλησης. Το 42% των νέων αγγελιών κατοικίας του 2026 αφορά ενοικίαση, ενώ οι πωλήσεις αντιστοιχούν στο 58%. Αυτό σημαίνει περίπου δύο νέες αγγελίες ενοικίασης για κάθε τρεις πωλήσεις. Η εικόνα αυτή ενισχύει τον χαρακτήρα της Καλλιθέας ως κεντρικής αγοράς με έντονη κινητικότητα τόσο στην αγορά ιδιοκατοίκησης όσο και στην ενοικίαση.

Δύο εποχές, μία αγορά

Η Καλλιθέα δεν χαρακτηρίζεται απλώς από το παλιό της οικιστικό απόθεμα. Το βασικό χαρακτηριστικό της είναι η συνύπαρξη δύο διαφορετικών αγορών: κατοικιών της δεκαετίας του ’70, που εξακολουθούν να αποτελούν τον βασικό κορμό της προσφοράς, και ενός σημαντικού νέου αποθέματος που εμφανίζεται με υψηλότερες ενεργειακές προδιαγραφές και αισθητά υψηλότερες ζητούμενες τιμές.

Ταυτόχρονα, η κυριαρχία των μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων και η ισχυρή παρουσία της ενοικίασης διατηρούν τον χαρακτήρα μιας πυκνής, κεντρικής αγοράς κατοικίας.