Φορο-μπόνους για να χτιστούν νέες κατοικίες προς ενοικίαση. Που θα κριθεί η επιτυχία του εγχειρήματος

Η πρωτοβουλία εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πακέτο μέτρων που περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, φορολογικές διατάξεις, τον εξωδικαστικό μηχανισμό και ζητήματα δημόσιας περιουσίας, ωστόσο το ενδιαφέρον της κτηματαγοράς επικεντρώνεται κυρίως στα άρθρα 6 και 7, τα οποία εισάγουν για πρώτη φορά στην Ελλάδα οργανωμένα κίνητρα για επενδύσεις τύπου Build to Rent.

Το νέο πρόγραμμα απευθύνεται αποκλειστικά σε νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον τομέα των κατασκευών ή της διαχείρισης ακινήτων. Στόχος είναι η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών είτε μέσω της ανέγερσης νέων οικιστικών συγκροτημάτων είτε μέσω της μετατροπής υφιστάμενων κτιρίων μη οικιστικής χρήσης – όπως παλαιά γραφεία, επαγγελματικά ακίνητα ή εγκαταλελειμμένα κτίρια – σε κατοικίες που θα διατεθούν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Βασική προϋπόθεση για την ένταξη στο πρόγραμμα είναι τα ακίνητα να μισθώνονται αποκλειστικά για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών. Παράλληλα, το ύψος του μισθώματος δεν θα διαμορφώνεται ελεύθερα από την αγορά, αλλά θα καθορίζεται με κοινή υπουργική απόφαση των συναρμόδιων υπουργείων. Με τον τρόπο αυτό, η κυβέρνηση επιδιώκει να συνδυάσει την προσέλκυση επενδύσεων με τη δημιουργία ενός νέου αποθέματος κατοικιών που θα παραμένουν προσιτές για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Το θεσμικό πλαίσιο προβλέπει ότι με κοινή υπουργική απόφαση θα καθοριστούν οι όροι συμμετοχής, οι επιλέξιμοι Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας (ΚΑΔ), οι συμβατικές σχέσεις μεταξύ εκμισθωτών και μισθωτών, οι ρήτρες των μισθώσεων, οι υποχρεώσεις συντήρησης των ακινήτων, καθώς και ο τρόπος υπολογισμού του ενοικίου. Ουσιαστικά, η επιτυχία του προγράμματος θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τις λεπτομέρειες που θα περιλαμβάνει η δευτερογενής νομοθεσία.

Το σημαντικότερο, ωστόσο, κίνητρο περιλαμβάνεται στο άρθρο 7 του νομοσχεδίου. Συγκεκριμένα, προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα από την εκμίσθωση ακινήτων που εντάσσονται στο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω». Η φορολογική απαλλαγή θα ισχύει μόνο εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις της δεκαετούς μίσθωσης και του προκαθορισμένου μισθώματος.

Η διάταξη αυτή θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική από τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, καθώς για πρώτη φορά επιχειρείται να δημιουργηθεί ένα οργανωμένο επενδυτικό πλαίσιο Build to Rent στα πρότυπα ευρωπαϊκών αγορών όπως η Βρετανία, η Ισπανία και η Ολλανδία, όπου μεγάλα χαρτοφυλάκια κατοικιών αναπτύσσονται αποκλειστικά για ενοικίαση και όχι για πώληση.

Στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι το μέτρο μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης για την αξιοποίηση ανενεργών κτιρίων, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα όπου παραμένουν κενά χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα παλαιών γραφειακών χώρων. Παράλληλα, η δημιουργία νέων οικιστικών μονάδων θα μπορούσε να συμβάλει στη σταδιακή αποκλιμάκωση των πιέσεων που καταγράφονται τα τελευταία χρόνια στα ενοίκια.

Ωστόσο, η αγορά εμφανίζεται συγκρατημένα αισιόδοξη. Επενδυτές και κατασκευαστές επισημαίνουν ότι το ύψος του προκαθορισμένου μισθώματος θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για την επιτυχία του εγχειρήματος. Εάν τα ενοίκια οριστούν σε επίπεδα που δεν διασφαλίζουν ικανοποιητικές αποδόσεις, ενδέχεται να περιοριστεί το ενδιαφέρον για νέες αναπτύξεις, παρά το ισχυρό φορολογικό κίνητρο.

Παράλληλα, παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι απαιτούνται ταχύτερες αδειοδοτικές διαδικασίες και μεγαλύτερη πολεοδομική ευελιξία για τις μετατροπές κτιρίων, ώστε το πρόγραμμα να αποδώσει ουσιαστικά αποτελέσματα. Όπως σημειώνουν, η φορολογική απαλλαγή αποτελεί σημαντικό βήμα, αλλά από μόνη της δεν αρκεί για να κινητοποιήσει μεγάλης κλίμακας επενδύσεις εάν δεν συνοδευτεί από μείωση της γραφειοκρατίας.