Δικαστική απόφαση-φρενάρει τα Airbnb στις πολυκατοικίες

Η απόφαση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η σύγκρουση μεταξύ ιδιοκτητών που εκμεταλλεύονται ακίνητα μέσω πλατφορμών όπως Airbnb και Booking και μόνιμων κατοίκων πολυκατοικιών εντείνεται, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Η υπόθεση αφορούσε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, η οποία είχε μετατρέψει διαμέρισμα πολυκατοικίας σε τουριστικό κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας και ιδιοκτήτρια διαμερίσματος προσέφυγε στη Δικαιοσύνη, υποστηρίζοντας ότι η χρήση αυτή παραβιάζει τον κανονισμό του κτιρίου, ο οποίος προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία.

Το δικαστήριο υιοθέτησε μια ερμηνεία με ιδιαίτερη σημασία για τον κλάδο. Παρότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας είχε συνταχθεί το 1970, όταν φυσικά δεν υπήρχαν πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, έκρινε ότι η βούληση των συνιδιοκτητών ήταν σαφής: να αποκλείεται κάθε χρήση που προσομοιάζει σε ξενοδοχειακή ή τουριστική δραστηριότητα. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν συνιστούν απλή χρήση κατοικίας, αλλά ουσιαστικά μετατρέπουν το διαμέρισμα σε τουριστικό κατάλυμα, με συνεχή εναλλαγή επισκεπτών και χαρακτηριστικά που παραπέμπουν σε ξενοδοχειακή λειτουργία.

Ιδιαίτερο βάρος δόθηκε στις επιπτώσεις που προκαλεί η συγκεκριμένη δραστηριότητα στην καθημερινότητα των υπόλοιπων ενοίκων. Το δικαστήριο έκρινε ότι η συνεχής εναλλαγή επισκεπτών, οι μετακινήσεις αποσκευών, η χρήση των κοινόχρηστων χώρων και η διατάραξη της ησυχίας αλλοιώνουν τον χαρακτήρα της πολυκατοικίας και επηρεάζουν την ομαλή διαβίωση των μόνιμων κατοίκων.

Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα καθώς επιβεβαιώνει ότι οι κανονισμοί πολυκατοικιών μπορούν να υπερισχύσουν του δικαιώματος εκμετάλλευσης ενός ακινήτου μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, εφόσον περιέχουν σαφείς περιορισμούς ως προς τη χρήση των διαμερισμάτων. Με άλλα λόγια, το γεγονός ότι η νομοθεσία επιτρέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν σημαίνει ότι αυτή μπορεί να εφαρμοστεί ανεξαρτήτως των συμβατικών δεσμεύσεων που απορρέουν από τον κανονισμό μιας πολυκατοικίας.

Για την αγορά ακινήτων, η εξέλιξη δημιουργεί νέα δεδομένα. Εταιρείες διαχείρισης και επενδυτές που έχουν τοποθετηθεί σε διαμερίσματα με στόχο την εκμετάλλευση μέσω Airbnb ενδέχεται να χρειαστεί να επανεξετάσουν προσεκτικά τους κανονισμούς των κτιρίων πριν προχωρήσουν σε νέες επενδύσεις. Παράλληλα, η απόφαση αναμένεται να ενθαρρύνει και άλλες πολυκατοικίες να προσφύγουν δικαστικά εναντίον αντίστοιχων δραστηριοτήτων, ειδικά σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης όπως το Κουκάκι, το Παγκράτι, η Κυψέλη και το ιστορικό κέντρο της Αθήνας.

H υπόθεση αναδεικνύει έναν κίνδυνο που μέχρι σήμερα πολλοί θεωρούσαν δευτερεύοντα: τον κανονιστικό και νομικό κίνδυνο χρήσης. Σε μια αγορά όπου οι αποδόσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν οδηγήσει σε σημαντικές ανατιμήσεις ακινήτων την τελευταία δεκαετία, η δυνατότητα περιορισμού της δραστηριότητας μέσω δικαστικών αποφάσεων μπορεί να επηρεάσει τόσο τις αποτιμήσεις όσο και τις επενδυτικές στρατηγικές.