Νέα μέτρα στη βραχυχρόνια μίσθωση Πρόστιμο έως €10.000 και σφράγιση ακινήτων

Η προτεινόμενη νομοθετική παρέμβαση προβλέπει πρόστιμα έως 10.000 ευρώ για όσους εκμεταλλεύονται ή διευκολύνουν την απαγορευμένη χρήση, πρόσθετες ημερήσιες επιβαρύνσεις σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, καθώς και τη δυνατότητα προσωρινής ή οριστικής σφράγισης των χώρων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Στο επίκεντρο της σχεδιαζόμενης ρύθμισης βρίσκεται η συστηματική διάθεση μεμονωμένων κλινών ή θέσεων ύπνου σε ακίνητα που έχουν πολεοδομική χρήση κατοικίας, όταν η πρακτική αυτή παραπέμπει σε οργανωμένη εγκατάσταση συλλογικής διαμονής και δεν πληροί τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις λειτουργίας. Πρόκειται για τη μετατροπή διαμερισμάτων σε άτυπα «υπνωτήρια», όπου ο χώρος δεν εκμισθώνεται κατ’ ανάγκη ως ενιαία κατοικία, αλλά αξιοποιείται εμπορικά με τη διάθεση επιμέρους θέσεων ύπνου σε διαφορετικούς διαμένοντες.

Η παρέμβαση αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την αγορά ακινήτων, καθώς επιχειρεί να διαχωρίσει τη νόμιμη εκμετάλλευση κατοικιών από δραστηριότητες που, σύμφωνα με το υπουργείο, μπορεί να δημιουργούν κινδύνους για τη δημόσια υγεία και ασφάλεια, να επιβαρύνουν τις συνθήκες διαβίωσης στις πολυκατοικίες και να προκαλούν στρεβλώσεις στον ανταγωνισμό. Παράλληλα, η αντιμετώπιση της παράνομης υπεκμίσθωσης συνδέεται με τη φορολογική συμμόρφωση και την προσπάθεια περιορισμού οικονομικών δραστηριοτήτων που λειτουργούν εκτός του προβλεπόμενου πλαισίου.

Προς το παρόν, πάντως, πρόκειται για σχέδιο ρύθμισης που βρίσκεται υπό επεξεργασία. Τα πρόστιμα, οι διαδικασίες ελέγχου και οι κυρώσεις δεν αποτελούν ακόμη ισχύον νέο καθεστώς, αλλά τις προβλέψεις της πρότασης που έχει καταρτιστεί, σύμφωνα με τις πληροφορίες από πηγές του υπουργείου.

Τι αλλάζει στη διάθεση κλινών σε κατοικίες

Βασικός άξονας της προτεινόμενης διάταξης είναι η απαγόρευση της συστηματικής εκμίσθωσης, υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης, με οποιονδήποτε τρόπο, μεμονωμένων κλινών ή θέσεων ύπνου σε ακίνητα με χρήση κατοικίας.

Η διατύπωση έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η ρύθμιση δεν εστιάζει αποκλειστικά στην παραδοσιακή μίσθωση ενός διαμερίσματος σε έναν ενοικιαστή ή σε μια οικογένεια. Στο στόχαστρο βρίσκεται η οργανωμένη αξιοποίηση επιμέρους θέσεων ύπνου, όταν η συνολική λειτουργία του ακινήτου προσομοιάζει σε συλλογικό κατάλυμα ή εγκατάσταση μαζικής διαμονής, χωρίς να τηρούνται οι απαιτούμενες προδιαγραφές.

Ως κλίνη ή θέση ύπνου ορίζεται κάθε διαμορφωμένη υποδομή που προορίζεται για διαμονή ή ανάπαυση. Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται κρεβάτια, κουκέτες, στρώματα και άλλες αντίστοιχες κατασκευές. Με τον τρόπο αυτό, η προτεινόμενη διάταξη επιχειρεί να καλύψει διαφορετικές μορφές διαμόρφωσης ενός ακινήτου, χωρίς η εφαρμογή της να εξαρτάται αποκλειστικά από τον τύπο του εξοπλισμού που χρησιμοποιείται.

Το κρίσιμο στοιχείο, ωστόσο, δεν είναι απλώς η ύπαρξη περισσότερων κρεβατιών σε ένα διαμέρισμα. Για να διαπιστωθεί η παράβαση, προβλέπεται να συντρέχουν σωρευτικά τουλάχιστον τρία από συγκεκριμένα κριτήρια. Μεταξύ αυτών είναι η διάθεση θέσεων ύπνου ανά κλίνη, η συχνή ή περιοδική εναλλαγή των διαμενόντων, η καταβολή άμεσου ή έμμεσου ανταλλάγματος και η διαμόρφωση ή χρήση του χώρου κατά τρόπο που παραπέμπει σε οργανωμένο κατάλυμα συλλογικής διαμονής.

Η προσέγγιση αυτή επιχειρεί να διακρίνει την απλή κατοικία, ακόμη και όταν φιλοξενεί περισσότερα άτομα, από μια συστηματική εμπορική δραστηριότητα που έχει χαρακτηριστικά μαζικής φιλοξενίας. Η συνδρομή των κριτηρίων αναμένεται να αποτελεί βασικό στοιχείο για την τεκμηρίωση των παραβάσεων κατά τη διενέργεια των ελέγχων.

Πρόστιμο για τον εκμεταλλευτή και για τον ιδιοκτήτη υπό προϋποθέσεις

Η προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπει διαφορετικές κυρώσεις ανάλογα με τον ρόλο κάθε εμπλεκόμενου στη λειτουργία του ακινήτου. Το βασικό διοικητικό πρόστιμο ανέρχεται σε 10.000 ευρώ και αφορά τον μισθωτή, τον υπεκμισθωτή, τον παραχωρησιούχο, τον κάτοχο ή τον νομέα του ακινήτου, εφόσον εκμεταλλεύεται, επιτρέπει ή διευκολύνει την απαγορευμένη χρήση.

Η πρόβλεψη δεν περιορίζεται, επομένως, μόνο στο πρόσωπο που εισπράττει απευθείας το αντάλλαγμα από τη διάθεση των κλινών, αλλά καλύπτει και όσους επιτρέπουν ή διευκολύνουν τη συγκεκριμένη δραστηριότητα, εφόσον εμπίπτουν στις κατηγορίες που ορίζει η διάταξη.

Διαφορετική αντιμετώπιση προβλέπεται για τον εκμισθωτή του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση, το προτεινόμενο πρόστιμο ανέρχεται σε 5.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι αποδεικνύεται πως γνώριζε την απαγορευμένη χρήση και την ανέχθηκε, τη διευκόλυνε ή την επέτρεψε. Η πρόβλεψη αυτή συνδέει την επιβολή της κύρωσης με τη γνώση και τη στάση του εκμισθωτή απέναντι στη συγκεκριμένη δραστηριότητα.

Η διάκριση έχει οικονομική σημασία για την αγορά μισθώσεων, καθώς επιχειρεί να αποσαφηνίσει τις ευθύνες που μπορεί να προκύπτουν για διαφορετικά πρόσωπα τα οποία εμπλέκονται στην εκμετάλλευση ενός ακινήτου. Παράλληλα, αναδεικνύει τη σημασία της πραγματικής χρήσης του ακινήτου και όχι μόνο του τυπικού μισθωτηρίου συμβολαίου.

Επιπλέον 1.000 ευρώ για κάθε ημέρα μη συμμόρφωσης

Ιδιαίτερα αυστηρές είναι οι προβλέψεις για τις περιπτώσεις κατά τις οποίες η απαγορευμένη δραστηριότητα συνεχίζεται μετά την κοινοποίηση της πράξης διακοπής. Σύμφωνα με το σχέδιο, σε αυτή την περίπτωση προβλέπεται επιπλέον πρόστιμο 1.000 ευρώ για κάθε ημέρα μέχρι την πλήρη συμμόρφωση.

Η ημερήσια επιβάρυνση λειτουργεί ως πρόσθετος μηχανισμός πίεσης για τη διακοπή της δραστηριότητας, πέρα από το αρχικό διοικητικό πρόστιμο. Εφόσον η μη συμμόρφωση παρατείνεται, η συνολική οικονομική επιβάρυνση μπορεί να αυξηθεί σημαντικά, καθώς η ημερήσια κύρωση προστίθεται στο βασικό πρόστιμο.

Το σχέδιο προβλέπει επίσης αυστηρότερη μεταχείριση σε περίπτωση υποτροπής. Συγκεκριμένα, προβλέπεται διπλασιασμός του προστίμου σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης, ενώ για δεύτερη υποτροπή προβλέπεται τριπλασιασμός του ανώτατου ορίου του προστίμου.

Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα σφράγισης του ακινήτου σε περιπτώσεις υποτροπής. Η προσωρινή ή οριστική σφράγιση μπορεί να επιβληθεί και σωρευτικά με τις διοικητικές κυρώσεις και την άμεση διακοπή της δραστηριότητας, εφόσον διαπιστώνεται άμεσος κίνδυνος για το δημόσιο συμφέρον και συντρέχει έκτακτη ανάγκη αποτροπής του.

Η πρόβλεψη για τη σφράγιση αποτελεί ένα από τα πλέον αυστηρά εργαλεία του σχεδιαζόμενου πλαισίου, καθώς δεν περιορίζεται στην οικονομική κύρωση, αλλά μπορεί να οδηγήσει και στην αδυναμία συνέχισης της χρήσης του χώρου για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.

Ποιοι θα εξαιρούνται από το νέο πλαίσιο

Η προτεινόμενη ρύθμιση περιλαμβάνει συγκεκριμένες εξαιρέσεις, ώστε να μην εξομοιώνονται οι παράνομες μορφές εκμετάλλευσης κατοικιών με νόμιμες δραστηριότητες φιλοξενίας ή κοινωνικής μέριμνας.

Ειδικότερα, από το πεδίο εφαρμογής εξαιρούνται ακίνητα που διαθέτουν νόμιμη άδεια λειτουργίας ή γνωστοποίηση ως τουριστικά καταλύματα. Εξαιρούνται επίσης οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.

Η εξαίρεση των νόμιμων τουριστικών καταλυμάτων είναι κρίσιμη, καθώς το ζητούμενο δεν είναι η συνολική απαγόρευση της οργανωμένης φιλοξενίας ή της αξιοποίησης ακινήτων για τουριστικούς σκοπούς, αλλά η αντιμετώπιση δραστηριοτήτων που λειτουργούν χωρίς τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Αντίστοιχα, η αναφορά στις νόμιμες βραχυχρόνιες μισθώσεις αποσαφηνίζει ότι η εφαρμογή της νέας διάταξης δεν θα πρέπει να συγχέεται με το υφιστάμενο πλαίσιο για τη συγκεκριμένη αγορά. Η συμμόρφωση με την ισχύουσα νομοθεσία αποτελεί το βασικό κριτήριο για την εξαίρεση.

Εκτός πεδίου εφαρμογής προβλέπεται να βρίσκονται ακόμη θεσμοθετημένες δομές, ξενώνες, οικοτροφεία και άλλες εγκαταστάσεις που παρέχουν υπηρεσίες σε αστέγους, εξαρτημένα άτομα ή πρόσωπα που φιλοξενούνται σε μονάδες ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης. Πρόκειται για δομές με διαφορετικό σκοπό λειτουργίας, οι οποίες εντάσσονται σε θεσμοθετημένα πλαίσια κοινωνικής υποστήριξης και φιλοξενίας.

Ποιοι φορείς θα πραγματοποιούν τους ελέγχους

Για την εφαρμογή της προτεινόμενης ρύθμισης προβλέπεται η συμμετοχή περισσότερων δημόσιων αρχών, καθώς το φαινόμενο συνδέεται με διαφορετικά πεδία ελέγχου: τη φορολογική συμμόρφωση, τη δημόσια ασφάλεια, την πολεοδομική νομιμότητα και τη λειτουργία τουριστικών καταλυμάτων.

Συγκεκριμένα, αρμόδιες για τη διενέργεια ελέγχων και τη διαπίστωση παραβάσεων προβλέπεται να είναι η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, η Οικονομική Αστυνομία, η Δημοτική Αστυνομία, οι πολεοδομικές υπηρεσίες και οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού.

Η εμπλοκή της ΑΑΔΕ συνδέεται με τη διάσταση των φορολογικών παραβάσεων και την ανάγκη ελέγχου των οικονομικών συναλλαγών που σχετίζονται με την εκμετάλλευση των ακινήτων. Οι πολεοδομικές υπηρεσίες και οι υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού καλύπτουν, αντίστοιχα, ζητήματα χρήσης των χώρων και τήρησης των προδιαγραφών λειτουργίας, ενώ οι αστυνομικές αρχές και η Δημοτική Αστυνομία εντάσσονται στον μηχανισμό ελέγχου που σχεδιάζεται.

Η συμμετοχή πολλών υπηρεσιών αποτυπώνει την πρόθεση να αντιμετωπιστεί το φαινόμενο ως ζήτημα που δεν αφορά αποκλειστικά τις μισθωτικές σχέσεις, αλλά και τη νομιμότητα της χρήσης των ακινήτων και τις επιπτώσεις στη λειτουργία των πολυκατοικιών και των αστικών περιοχών.

Οι ειδικότερες διαδικασίες ελέγχου, πάντως, αναμένεται να προσδιοριστούν στο επόμενο στάδιο, ώστε να καθοριστεί πώς θα διαπιστώνονται οι παραβάσεις και πώς θα εφαρμόζονται στην πράξη οι προβλεπόμενες κυρώσεις.