Σε νέα φάση ωρίμανσης η ελληνική αγορά ακινήτων – Τι δείχνει ο δείκτης REPI της PwC

Η ποιότητα των ακινήτων, η βιωσιμότητα και η προσαρμογή στις μεταβαλλόμενες ανάγκες νοικοκυριών και επιχειρήσεων αναδεικνύονται πλέον σε καθοριστικούς παράγοντες για την πορεία του κλάδου, σύμφωνα με νέα μελέτη της PwC Ελλάδας.

Την εξέλιξη της αγοράς αποτυπώνει ο δείκτης Real Estate Performance Index (REPI), που δημιούργησε η PwC Ελλάδας για τη συστηματική παρακολούθηση των τάσεων στους πέντε βασικούς υποκλάδους του real estate: γραφεία, καταστήματα λιανικής και εμπορικά κέντρα, logistics και βιομηχανικά ακίνητα, κατοικίες και ξενοδοχεία.

Ο δείκτης εξετάζει την πορεία της αγοράς από το 2012, αξιολογώντας τέσσερις βασικούς παράγοντες: τη ζήτηση, την προσφορά, τις τιμές και τις επενδύσεις. Παράλληλα, καταγράφει την αντίδραση των επιμέρους κλάδων σε σημαντικές οικονομικές και διεθνείς εξελίξεις, όπως η χρηματοοικονομική κρίση, η πανδημία και οι γεωπολιτικές αναταράξεις.

Περιορισμένη προσφορά και αυξημένες απαιτήσεις

Η αλλαγή στον τρόπο ζωής και εργασίας, οι νέες καταναλωτικές συνήθειες, η εξέλιξη της τεχνολογίας και οι αυξημένες απαιτήσεις βιωσιμότητας μεταβάλλουν τη ζήτηση για ακίνητα. Στο επίκεντρο βρίσκονται πλέον σύγχρονα κτίρια υψηλών προδιαγραφών, με καλύτερες ενεργειακές επιδόσεις και δυνατότητα να ανταποκρίνονται στις ανάγκες επιχειρήσεων και χρηστών.

Την ίδια στιγμή, η παλαιότητα σημαντικού μέρους του κτιριακού αποθέματος, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων και το αυξημένο κόστος κατασκευής, ενέργειας και υλικών εξακολουθούν να ασκούν πιέσεις στις τιμές.

Οι προκλήσεις διαφοροποιούνται ανά υποκλάδο. Στην κατοικία, το αυξανόμενο κόστος στέγασης και η περιορισμένη προσφορά οικονομικά προσιτών ακινήτων επιβαρύνουν νοικοκυριά και αγοραστές. Στα logistics, ο κατακερματισμός της προσφοράς, η έλλειψη κατάλληλων εκτάσεων και οι δυσκολίες αδειοδότησης περιορίζουν την ανάπτυξη σύγχρονων εγκαταστάσεων.

Παράλληλα, η επενδυτική δραστηριότητα ενισχύεται σε όλους τους υποκλάδους, με τις ΑΕΕΑΠ να διαδραματίζουν ολοένα σημαντικότερο ρόλο. Η έκθεσή τους κυμαίνεται από περίπου 5% στα χαρτοφυλάκια κατοικιών και 9% στα ξενοδοχεία έως 19% στα logistics, 30% στα καταστήματα λιανικής και τα εμπορικά κέντρα και 37% στα γραφεία. Ωστόσο, τα ποσοστά αυτά παραμένουν χαμηλότερα από εκείνα πιο ώριμων ευρωπαϊκών αγορών, μεταξύ άλλων λόγω της έλλειψης μεγάλων έργων που διαθέτουν τα χαρακτηριστικά και την ωριμότητα για θεσμικές επενδύσεις.

Οι τάσεις στους πέντε υποκλάδους της αγοράς

Γραφεία: Προτεραιότητα στην ποιότητα και την ενεργειακή απόδοση

Η ζήτηση μετατοπίζεται προς σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά γραφεία, διευρύνοντας την απόσταση ανάμεσα στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και στους παλαιότερους χώρους. Η Αθήνα παραμένει ο βασικός πόλος της αγοράς, ενώ το ενδιαφέρον επεκτείνεται και σε περιοχές εκτός του παραδοσιακού επιχειρηματικού κέντρου, εφόσον διαθέτουν καλή πρόσβαση στα μέσα μεταφοράς.

Η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών γραφειακών χώρων διατηρεί τις κενές επιφάνειες σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα στην κατηγορία των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών. Η διαφοροποίηση μεταξύ σύγχρονων και παλαιότερων κτιρίων αναμένεται να συνεχιστεί έως το 2027.

Λιανεμπόριο και εμπορικά κέντρα: Έμφαση στην προσβασιμότητα και την εμπειρία

Η αγορά καταστημάτων αναπτύσσεται σε δύο κατευθύνσεις: αφενός, στα μικρότερα και εύκολα προσβάσιμα καταστήματα τροφίμων στις αστικές γειτονιές και, αφετέρου, σε καταστήματα προνομιακών τοποθεσιών που επενδύουν στην αγοραστική εμπειρία.

Τα εμπορικά κέντρα εξελίσσονται σε πολυλειτουργικούς προορισμούς, συνδυάζοντας αγορές, εστίαση, ψυχαγωγία και εκδηλώσεις. Παράλληλα, το ηλεκτρονικό εμπόριο λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα φυσικά καταστήματα, ενισχύοντας την ανάγκη για προσαρμογή των εμπορικών χώρων στις νέες καταναλωτικές συνήθειες.

Logistics και βιομηχανικά ακίνητα: Ο ισχυρότερος τομέας του real estate

Τα logistics εμφανίζουν τις ισχυρότερες επιδόσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς η ζήτηση ενισχύεται από το διεθνές εμπόριο, την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και την αυξανόμενη ανάθεση υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής σε εξειδικευμένους παρόχους.

Ωστόσο, η ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων συναντά εμπόδια, όπως ο κατακερματισμός της προσφοράς, η έλλειψη κατάλληλης γης, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης.

Η αυτοματοποίηση, η αποδοτικότερη αξιοποίηση των αποθηκευτικών χώρων και η μετατροπή παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων σε σύγχρονα κέντρα logistics διαμορφώνουν τις νέες προδιαγραφές του κλάδου.

Κατοικίες: Η προσιτή στέγη στο επίκεντρο

Η αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με τη διεύρυνση της απόστασης μεταξύ του κόστους στέγασης και των εισοδημάτων. Η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί σταδιακά, ενώ η ζήτηση στρέφεται περισσότερο προς μικρότερες κατοικίες.

Η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος και ο περιορισμένος ρυθμός ανακαινίσεων δυσκολεύουν την προσαρμογή της προσφοράς στις σημερινές ανάγκες. Έτσι, η εξασφάλιση οικονομικά προσιτής στέγης αποτελεί μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις για την επόμενη ημέρα της αγοράς.

Οι προοπτικές παραμένουν συγκρατημένα θετικές, με την πορεία του κλάδου να εξαρτάται από τις συνθήκες χρηματοδότησης και την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών.

Ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις: Στροφή σε υψηλότερη ποιότητα

Στον κλάδο της φιλοξενίας ενισχύεται η τάση προς μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας, boutique ξενοδοχεία και υπηρεσίες που δίνουν έμφαση στην εμπειρία και την πολυτέλεια.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η δυναμικότητα των ξενοδοχείων πέντε αστέρων έχει αυξηθεί κατά 35% και των τεσσάρων αστέρων κατά 14%, ενώ οι χαμηλότερες κατηγορίες καταγράφουν υποχώρηση.

Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά συγκεντρώνεται σε πέντε βασικούς προορισμούς και στην περίοδο αιχμής. Η αύξηση των ξενοδοχειακών εσόδων αποδίδεται κυρίως στις υψηλότερες τιμές, ενώ οι μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας εμφανίζουν καλύτερες επενδυτικές αποδόσεις σε σύγκριση με μεγαλύτερες μονάδες χαμηλότερης κατηγορίας. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν συμπληρωματικά προς το ξενοδοχειακό προϊόν.