Παν/μιο Θεσσαλίας: Πώς αναπτύχθηκε η πολυκατοικία στη σύγχρονη Ελλάδα

Από τη συγκρότηση του ελληνικού κράτους έως τη σύγχρονη εποχή, το μοντέλο της πολυκατοικίας αποτέλεσε βασικό μοχλό αστικής ανάπτυξης, επηρεάζοντας καθοριστικά τόσο την αγορά ακινήτων όσο και την εικόνα των ελληνικών πόλεων.

Σύμφωνα με μελέτη του Ομότιμου Καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Σεραφείμ Πολύζου, την οποία παρουσιάζει το ΑΠΕ-ΜΠΕ η εξέλιξη της αστικής ανάπτυξης και της πολυκατοικίας μπορεί να διακριθεί σε τέσσερις βασικές περιόδους, καθεμία από τις οποίες αντανακλά τις οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες της εποχής.

Η πρώτη περίοδος εκτείνεται από το 1830 έως το 1923 και συμπίπτει με τη δημιουργία και την εδαφική επέκταση του ελληνικού κράτους. Κατά τη διάρκεια αυτής της φάσης οι πόλεις διαμορφώνονται σταδιακά, ενώ η πολυκατοικία δεν αποτελεί ακόμη κυρίαρχη μορφή κατοικίας.

Η δεύτερη περίοδος, από το 1923 έως το 1950, σημαδεύεται από τη μαζική εγκατάσταση των προσφύγων μετά τη Μικρασιατική Καταστροφή, αλλά και από τις συνέπειες του Μεσοπολέμου, της Κατοχής και του Εμφυλίου. Οι αυξημένες στεγαστικές ανάγκες οδηγούν στην ενίσχυση της αστικής οικοδομικής δραστηριότητας και στην εμφάνιση των πρώτων πολυκατοικιών ως οργανωμένης λύσης κατοικίας.

Η “έκρηξη” των πολυκατοικιών στην Ελλάδα

Η πραγματική έκρηξη της πολυκατοικίας καταγράφεται κατά την τρίτη περίοδο, από το 1950 έως το 1970. Η μεταπολεμική οικονομική ανάπτυξη, η έντονη εσωτερική μετανάστευση προς τα μεγάλα αστικά κέντρα και ο θεσμός της αντιπαροχής μετατρέπουν την πολυκατοικία στο κυρίαρχο μοντέλο παραγωγής κατοικίας. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη γνωρίζουν πρωτοφανή οικοδομική άνθηση, η οποία στηρίζεται στην υψηλή ζήτηση και στην αξιοποίηση μικρών οικοπέδων μέσω της κάθετης ανάπτυξης.

Ωστόσο, η ταχύτητα της ανοικοδόμησης δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχο πολεοδομικό σχεδιασμό. Η έλλειψη οργανωμένων επεκτάσεων των σχεδίων πόλης, η περιορισμένη προσφορά οικοδομήσιμης γης και η αδυναμία των αρχών να προηγηθούν των αναγκών της αγοράς οδήγησαν στην άναρχη αστικοποίηση και στην εξάπλωση της εκτός σχεδίου δόμησης, ιδιαίτερα στην Αττική.

Από τις αρχές της δεκαετίας του 1970 έως σήμερα ξεκινά η τέταρτη φάση της αστικής ανάπτυξης. Η περίοδος αυτή χαρακτηρίζεται από την προσπάθεια εκσυγχρονισμού της πολεοδομικής πολιτικής, την εισαγωγή αυστηρότερων κανόνων δόμησης, τη σταδιακή μείωση των συντελεστών δόμησης και την υποχρεωτική δημιουργία χώρων στάθμευσης στις νέες οικοδομές. Παράλληλα, η ένταξη της Ελλάδας στην τότε ΕΟΚ ενσωματώνει στη νομοθεσία τις αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης και της προστασίας του περιβάλλοντος.

Την ίδια περίοδο αλλάζει και η κοινωνική φυσιογνωμία της πολυκατοικίας. Ενώ κατά τις δεκαετίες του 1930 και του 1940 αποτελούσε σύμβολο κοινωνικής ανόδου, σταδιακά μετατρέπεται σε βασική στεγαστική λύση για τα μεσαία και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Παράλληλα, η ανάπτυξη των προαστίων και η βελτίωση των μεταφορών οδηγούν σημαντικό μέρος των υψηλότερων εισοδηματικών ομάδων εκτός των πυκνοδομημένων κέντρων.

Από το χθες στο σήμερα

Ο κ. Πολύζος επισημαίνει ότι τα σημάδια γήρανσης του μοντέλου της πολυκατοικίας είναι πλέον εμφανή. Η υψηλή πληθυσμιακή πυκνότητα, η κυκλοφοριακή συμφόρηση, η περιβαλλοντική επιβάρυνση και η απώλεια της παραδοσιακής γειτονιάς αναδεικνύουν τα όρια ενός αναπτυξιακού προτύπου που κυριάρχησε για περισσότερες από έξι δεκαετίες.

Όπως υπογραμμίζει ο καθηγητής, το βασικό διαχρονικό πρόβλημα της ελληνικής αστικής ανάπτυξης ήταν ότι η πολεοδόμηση ακολουθούσε τη ζήτηση αντί να την προλαμβάνει. Η απουσία μακροχρόνιου σχεδιασμού και επαρκών υποδομών δημιούργησε στρεβλώσεις στην αγορά γης, ενίσχυσε την αυθαίρετη δόμηση και διαμόρφωσε πολλές από τις προκλήσεις που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σήμερα οι ελληνικές πόλεις.

Σήμερα, καθώς η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση, με επίκεντρο τη βιώσιμη ανάπτυξη, τις ενεργειακές αναβαθμίσεις και τις αστικές αναπλάσεις, η εμπειρία των προηγούμενων δεκαετιών αποτελεί πολύτιμο οδηγό για τον σχεδιασμό του μέλλοντος των ελληνικών πόλεων.