Ισχυρές επιδόσεις με απόδοση 12% για την Target Healthcare REIT

Η ανάπτυξη στηρίχθηκε στην αύξηση των μισθωμάτων που συνδέονται με τον πληθωρισμό, στην άνοδο των αξιών των ακινήτων και στην κερδοφόρα αξιοποίηση και πώληση περιουσιακών στοιχείων.

Η εταιρεία, η οποία επενδύει εξειδικευμένα σε ακίνητα φροντίδας και οίκους ευγηρίας, πέτυχε συνολική λογιστική απόδοση 12% για το έτος, έναντι 9,3% την προηγούμενη χρήση. Παράλληλα, η EPRA Net Tangible Assets (NTA) ανά μετοχή αυξήθηκε κατά 6,4%, από 114,8 πένες σε 122,1 πένες, ενώ τα προσαρμοσμένα EPRA κέρδη ανά μετοχή ενισχύθηκαν κατά 7,6%, στις 6,54 πένες.

Αύξηση μερίσματος

Η Target Healthcare REIT αύξησε το ετήσιο μέρισμα κατά 2,5%, στις 6,032 πένες ανά μετοχή, με την κάλυψη από τα προσαρμοσμένα EPRA κέρδη να διαμορφώνεται στο 108%. Για την τρέχουσα οικονομική χρήση, η διοίκηση προτείνει νέα αύξηση του μερίσματος κατά 3%, στις 6,212 πένες ανά μετοχή.

Η αύξηση είναι χαμηλότερη από τον ρυθμό αύξησης των μισθωμάτων του χαρτοφυλακίου, ο οποίος ανήλθε σε 3,7%, με το διοικητικό συμβούλιο να επισημαίνει ότι στόχος είναι η δημιουργία μεγαλύτερου περιθωρίου ασφαλείας για την κάλυψη του μερίσματος.

Αύξηση 4,9% στις αξίες των ακινήτων

Καθοριστική ήταν η συμβολή του χαρτοφυλακίου ακινήτων της εταιρείας, συνολικής αξίας £924,1 εκατ. Σε συγκρίσιμη βάση, οι αποτιμήσεις των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 4,9%, με το μεγαλύτερο μέρος της ανόδου να προέρχεται από την αύξηση των μισθωμάτων που συνδέονται με τον πληθωρισμό και όχι από μεταβολές στις αποδόσεις των ακινήτων. Τα like-for-like μισθώματα αυξήθηκαν κατά 3,7%, ενώ οι αποδόσεις αποτίμησης (valuation yields) παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθερές.

Ειδικότερα, η κεφαλαιακή ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου προήλθε κατά:

• 3,2% από αναπροσαρμογές μισθωμάτων συνδεδεμένες με τον πληθωρισμό,
• 1,3% από πωλήσεις ακινήτων και άλλες πρωτοβουλίες ενεργής διαχείρισης,
• 0,3% από πρόσθετες εφάπαξ αυξήσεις μισθωμάτων,
• μόλις 0,1% από τη συμπίεση των αποδόσεων (yield tightening).

Τα στοιχεία καταδεικνύουν ότι η αύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου βασίστηκε κυρίως στην ενίσχυση των εισοδηματικών ροών από τα ακίνητα.

Πωλήσεις 11 μονάδων έναντι £97 εκατ.

Σημαντική συνεισφορά στην απόδοση είχε και η ανακύκλωση κεφαλαίου. Η Target-Healthcare-REIT πούλησε 11 μονάδες φροντίδας έναντι £97 εκατ., σε τιμή κατά 11% υψηλότερη από τη λογιστική τους αξία. Η συναλλαγή αντιστοιχούσε σε καθαρή αρχική απόδοση (net initial yield) περίπου 5,5%.

Από τα κεφάλαια που απελευθερώθηκαν, η εταιρεία επανεπένδυσε £73 εκατ. σε τέσσερα υφιστάμενα ακίνητα και δύο επενδύσεις που συνδέονται με αναπτύξεις, με απόδοση άνω του 6%.

Η κίνηση αυτή ενίσχυσε τόσο το εισοδηματικό προφίλ όσο και τη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου, ενώ οι πωλήσεις συνέβαλαν κατά 1,6 πένες ανά μετοχή στην EPRA NTA.

Στο 100% η είσπραξη μισθωμάτων

Η ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου συνέβαλε στην αποκατάσταση της είσπραξης μισθωμάτων στο 100% στο τέλος της χρήσης. Κατά τη διάρκεια της περιόδου, έξι ακίνητα άλλαξαν μισθωτή, ενώ η ανάκτηση £1,9 εκατ. από παλαιές ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων προσέθεσε μη επαναλαμβανόμενη ενίσχυση 0,18 πένες ανά μετοχή στα προσαρμοσμένα κέρδη.

Παράλληλα, η κάλυψη μισθωμάτων στα ώριμα ακίνητα παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα, στις 1,9 φορές, ενώ η πληρότητα διαμορφώθηκε περίπου στο 85%.

Χαμηλός δανεισμός και περιθώριο για νέες επενδύσεις

Στο τέλος της χρήσης, η Target Healthcare REIT διατηρούσε σχετικά χαμηλή μόχλευση, με τον δείκτη Loan-to-Value (LTV) να υποχωρεί στο 16,1%, από 21,8% ένα χρόνο νωρίτερα.

Ο δανεισμός της εταιρείας ανέρχεται σε £200 εκατ., με μέσο κόστος 3,89%, ενώ το σύνολο της έκθεσης στα επιτόκια είναι αντισταθμισμένο (hedged) τουλάχιστον έως τον Σεπτέμβριο του 2030.

Η χαμηλή μόχλευση αφήνει περιθώριο για αύξηση του δανεισμού καθώς η εταιρεία επανεπενδύει τα κεφάλαια από τις πωλήσεις ακινήτων.

Συνολικά, η THRL διαθέτει περίπου £103 εκατ. διαθέσιμα για επενδύσεις, εκ των οποίων £26 εκατ. έχουν ήδη δεσμευθεί, με σταθμισμένη καθαρή αρχική απόδοση 5,9%.

Παράλληλα, το ευρύτερο pipeline εξαγορών της εταιρείας περιλαμβάνει επενδυτικές ευκαιρίες με ενδεικτική μικτή απόδοση άνω του 6%.