Στα $17,9 τρις. η ακίνητη περιουσία των Αμερικανών, γιατί δεν «σηκώνουν» μετρητά

Ωστόσο, παρά τη συσσώρευση κεφαλαίου, οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται ιδιαίτερα επιφυλακτικοί ως προς την αξιοποίηση αυτού του πλούτου μέσω νέου δανεισμού.

Σύμφωνα με στοιχεία της Cotality, κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους η συνολική «αξιοποιήσιμη» υπεραξία κατοικιών (tappable home equity) στις ΗΠΑ ανήλθε σε περίπου 11,5 τρισ. δολάρια. Πρόκειται για το ποσό που θα μπορούσαν θεωρητικά να δανειστούν οι ιδιοκτήτες, διατηρώντας παράλληλα επαρκές ποσοστό καθαρής αξίας στο ακίνητο ώστε να πληρούνται τα κριτήρια των δανειστών.

Συνολικά, οι Αμερικανοί ιδιοκτήτες που έχουν στεγαστικό δάνειο διαθέτουν περίπου 17,9 τρισ. δολάρια σε καθαρή αξία ακινήτων, ποσό που αντιστοιχεί κατά μέσο όρο σε περίπου 310.000 δολάρια ανά ιδιοκτήτη. Η μέση καθαρή αξία αυξήθηκε κατά 6.000 δολάρια σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Η μεγάλη αντίφαση της αγοράς

Παρά τον τεράστιο όγκο διαθέσιμου housing wealth, η αξιοποίησή του παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών προχώρησαν το δεύτερο τρίμηνο σε σχεδόν 20% περισσότερες νέες δεύτερες υποθήκες και γραμμές πίστωσης με εγγύηση την κατοικία (HELOCs) σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο. Ωστόσο, το συνολικό ποσό που αντλήθηκε αντιστοιχούσε σε λιγότερο από 0,1% της συνολικής αξιοποιήσιμης υπεραξίας των 11,5 τρισ. δολαρίων.

Όπως επισημαίνει ο Thom Malone, principal economist της Cotality, οι ιδιοκτήτες με τον μεγαλύτερο πλούτο σε ακίνητα είναι συχνά και εκείνοι που έχουν τα μικρότερα κίνητρα να τον αξιοποιήσουν μέσω δανεισμού. Ο βασικός λόγος είναι ότι μεγάλο μέρος αυτών των ιδιοκτητών έχει εξασφαλίσει στεγαστικά δάνεια με πολύ χαμηλά επιτόκια, διαθέτει ισχυρές ταμειακές ροές και δεν έχει άμεση ανάγκη να μετακομίσει.

Το «κλειδωμένο» όφελος των χαμηλών επιτοκίων

Η συμπεριφορά των ιδιοκτητών συνδέεται άμεσα με την περίοδο των εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων που χαρακτήρισε τα πρώτα χρόνια της πανδημίας. Κατά τα δύο πρώτα χρόνια της Covid-19, τα στεγαστικά επιτόκια στις ΗΠΑ υποχώρησαν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Ως αποτέλεσμα, όσοι αγόρασαν κατοικία εκείνη την περίοδο ή είχαν ήδη στεγαστικό δάνειο πριν από αυτήν, εξακολουθούν να απολαμβάνουν πολύ χαμηλότερο κόστος εξυπηρέτησης σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα.

Η διαφορά αυτή λειτουργεί ως ισχυρό αντικίνητρο για την άντληση νέου δανεισμού. Ένα δεύτερο δάνειο ή μια HELOC θα είχε κατά κανόνα πολύ υψηλότερο επιτόκιο από εκείνο του υφιστάμενου στεγαστικού.

Έτσι, πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν να αξιοποιούν το διαθέσιμο εισόδημά τους για δαπάνες όπως ανακαινίσεις ή δίδακτρα πανεπιστημίων, χωρίς να επιβαρύνουν το ακίνητό τους με νέο χρέος.

Η συσσώρευση στεγαστικού πλούτου δεν είναι ομοιόμορφη στις ΗΠΑ. Οι μεγαλύτερες αξίες εντοπίζονται στη Δύση και τα βορειοανατολικά, όπου οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.

Στη Χαβάη, η μέση καθαρή αξία που διαθέτει ένας ιδιοκτήτης στην κατοικία του ξεπερνά τα 600.000 δολάρια, ενώ στην Καλιφόρνια υπερβαίνει τα 400.000 δολάρια. Στη Μασαχουσέτη η αντίστοιχη αξία κινείται επίσης πάνω από τα 400.000 δολάρια.

Στον αντίποδα, πολιτείες όπως η Λουιζιάνα, η Οκλαχόμα και η Αϊόβα εμφανίζουν μέση καθαρή αξία κατοικίας λίγο πάνω από τα 100.000 δολάρια.

Οι διαφορές αυτές δεν περιορίζονται στο επίπεδο του πλούτου που έχει ήδη συσσωρευτεί. Αντίθετα, διευρύνονται, καθώς η άνοδος των τιμών είναι ισχυρότερη σε αρκετές από τις αγορές όπου οι ιδιοκτήτες διαθέτουν ήδη υψηλά επίπεδα καθαρής αξίας.

Ποιες πολιτείες χάνουν equity

Παρά τη γενικευμένη άνοδο της αξίας των κατοικιών, δεν κινούνται όλες οι αγορές προς την ίδια κατεύθυνση. Σε ορισμένες πολιτείες, οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει, με αποτέλεσμα να μειώνεται και η καθαρή αξία που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται το Τέξας, η Μινεσότα, το Κολοράντο και το Μέριλαντ, καθώς και η Περιφέρεια της Κολούμπια.

Παρά τις διαφοροποιήσεις, το φαινόμενο των «υποβρύχιων» στεγαστικών δανείων, δηλαδή των περιπτώσεων όπου το υπόλοιπο του στεγαστικού υπερβαίνει την τρέχουσα αξία της κατοικίας, παραμένει περιορισμένο. Το ποσοστό των δανειοληπτών με αρνητική καθαρή αξία στην κατοικία τους διαμορφώνεται μόλις στο 2,1%.

Το παράδοξο της αμερικανικής αγοράς κατοικίας

Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι αυτή μιας αγοράς με τεράστιο συσσωρευμένο πλούτο αλλά περιορισμένη διάθεση για μόχλευση. Οι υψηλές τιμές κατοικιών έχουν δημιουργήσει σημαντικά αποθέματα equity, όμως τα χαμηλά επιτόκια των παλαιών στεγαστικών δανείων και το υψηλότερο κόστος νέου δανεισμού λειτουργούν ως «φρένο» στην αξιοποίησή τους.

Έτσι, τα 11,5 τρισ. δολάρια αξιοποιήσιμης υπεραξίας παραμένουν σε μεγάλο βαθμό «κλειδωμένα» στα ακίνητα, ενώ η οικονομική τους αξία συνεχίζει να μεταβάλλεται μαζί με τις τιμές της αμερικανικής αγοράς κατοικίας.