BluPeak Estate Analytics: Μόλις το 25% των δημοτικών ακινήτων είναι άμεσα αξιοποιήσιμο

Την ώρα που οι Υπηρεσίες Δόμησης βρίσκονται στο επίκεντρο ελέγχων και παρεμβάσεων για την ενίσχυση της διαφάνειας, μια νέα ανάλυση της BluPeak Estate Analytics στρέφει το ενδιαφέρον σε ένα εξίσου κρίσιμο πεδίο: τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας των ίδιων των Δήμων.

Η επεξεργασία των στοιχείων του συγκεντρωτικού αρχείου του Κτηματολογίου ανά Δήμο αποτυπώνει το μέγεθος του χαρτοφυλακίου που καλείται να διαχειριστεί η Τοπική Αυτοδιοίκηση. Στους 332 Δήμους της χώρας καταγράφονται συνολικά 389.556 εγγραφές και δικαιώματα που σχετίζονται με δημοτική ακίνητη περιουσία. Από αυτές, 194.787 αφορούν μοναδικούς Κωδικούς Αριθμούς Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ενώ 194.769 αντιστοιχούν σε εγγραφές ή εμπράγματα δικαιώματα επί των ακινήτων.

Οι Δήμοι με το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο

Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται ο Δήμος Γρεβενών με 10.960 εγγραφές, ο Δήμος Μετεώρων με 9.849, ο Δήμος Κιλκίς με 9.577, ο Δήμος Αγρινίου με 8.414 και ο Δήμος Τρικκαίων με 7.428 εγγραφές.

Παράλληλα, η έρευνα καταγράφει ότι 126 Δήμοι διαθέτουν περισσότερες από 1.000 εγγραφές, ενώ 54 Δήμοι ξεπερνούν τις 2.500. Πρόκειται για όγκο δεδομένων που, σύμφωνα με την BluPeak Estate Analytics, δεν μπορεί πλέον να διαχειρίζεται αποτελεσματικά μέσω αποσπασματικών αρχείων, χειρόγραφων καταστάσεων ή ανεξάρτητων υπολογιστικών φύλλων (Excel). Αντίθετα, απαιτείται ενιαίο ψηφιακό μητρώο, διασύνδεση όλων των πληροφοριακών συστημάτων και συνεχής διασταύρωση δεδομένων.

Το μεγάλο πρόβλημα είναι η ποιότητα των δεδομένων

Πέρα όμως από τον όγκο της πληροφορίας, η ανάλυση αναδεικνύει ένα ακόμη σοβαρότερο ζήτημα: την αξιοπιστία και την πληρότητα των στοιχείων.

Συγκεκριμένα, σε 56 Δήμους δεν εμφανίζεται συμπληρωμένο το συνολικό πλήθος εγγραφών, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι εγγραφές ΚΑΕΚ εμφανίζονται μηδενικές. Το γεγονός αυτό δημιουργεί εύλογα ερωτήματα ως προς το αν πρόκειται για δήμους χωρίς καταγεγραμμένη ακίνητη περιουσία ή για περιπτώσεις όπου η περιουσία δεν έχει ακόμη αποτυπωθεί επαρκώς στα διαθέσιμα μητρώα.

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο σύνθετη από τις αποκλίσεις που παρατηρούνται μεταξύ διαφορετικών πηγών πληροφόρησης. Σε αρκετές περιπτώσεις το Κτηματολόγιο, οι δηλώσεις Ε9, οι οικονομικές και τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, τα τοπογραφικά διαγράμματα, τα μισθωτήρια συμβόλαια και η πραγματική χρήση των ακινήτων δεν παρουσιάζουν κοινή εικόνα.

Έτσι, υπάρχουν Δήμοι που εμφανίζουν χιλιάδες δικαιώματα στο Κτηματολόγιο αλλά πολύ μικρότερο αριθμό ακινήτων στο Ε9, άλλοι που διαθέτουν εγγραφές στο Ε9 χωρίς αντίστοιχη ολοκληρωμένη καταγραφή στο Κτηματολόγιο, καθώς και περιπτώσεις όπου διαφορετικές υπηρεσίες του ίδιου Δήμου λειτουργούν με διαφορετικές βάσεις δεδομένων.

Μόνο ένα στα τέσσερα ακίνητα είναι άμεσα αξιοποιήσιμο

Η σημαντικότερη ίσως διαπίστωση της έρευνας αφορά την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης της δημοτικής περιουσίας.

Σύμφωνα με την BluPeak Estate Analytics, από κάθε 100 δημοτικά ακίνητα:

• μόλις 25 μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα,
• 40 απαιτούν προηγουμένως τεχνική, διοικητική ή νομική ωρίμανση,
• ενώ 35 παρουσιάζουν σοβαρές εκκρεμότητες, ελλιπή στοιχεία ή άλλους περιορισμούς που δεν επιτρέπουν την αξιοποίησή τους.

Το συμπέρασμα είναι ότι η απλή καταγραφή ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται πως αυτό είναι ώριμο, νομικά καθαρό ή διαθέσιμο προς αξιοποίηση.

Η σύνδεση με τη στεγαστική κρίση

Τα ευρήματα αποκτούν ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική κρίση βρίσκεται ψηλά στην πολιτική και οικονομική ατζέντα.

Η έλλειψη πλήρους και αξιόπιστης εικόνας της δημοτικής ακίνητης περιουσίας δυσχεραίνει τον σχεδιασμό πολιτικών για την αξιοποίηση κενών δημοτικών κτιρίων, οικοπέδων ή άλλων ακινήτων που θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κοινωνικές κατοικίες, φοιτητικές εστίες ή άλλες κοινωνικές υποδομές.

Παράλληλα, ακίνητα που θα μπορούσαν να συμβάλουν στην τοπική ανάπτυξη ή να αποφέρουν έσοδα στους Δήμους παραμένουν ανενεργά εξαιτίας ελλιπούς τεκμηρίωσης, διοικητικών εκκρεμοτήτων ή ασυμφωνιών μεταξύ των διαθέσιμων μητρώων.

Η ανάγκη για ενιαίο ψηφιακό μητρώο

Η BluPeak Estate Analytics υποστηρίζει ότι η αποτελεσματική αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας προϋποθέτει τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου ψηφιακού Μητρώου Δημοτικής Ακίνητης Περιουσίας, στο οποίο θα συγκεντρώνονται όλα τα κρίσιμα στοιχεία για κάθε ακίνητο.

Ένα τέτοιο σύστημα θα επιτρέπει την ταυτοποίηση των ακινήτων, τη διασταύρωση των στοιχείων μεταξύ Κτηματολογίου, Ε9 και δημοτικών υπηρεσιών, την αποτίμηση της αξίας τους, την παρακολούθηση του νομικού και τεχνικού τους καθεστώτος και, τελικά, τον σχεδιασμό στρατηγικής αξιοποίησης.

Σε μια περίοδο κατά την οποία οι Δήμοι καλούνται να αναζητήσουν νέες πηγές εσόδων και να αξιοποιήσουν αποτελεσματικότερα τη δημόσια περιουσία, η δημιουργία αξιόπιστης ψηφιακής βάσης δεδομένων δεν αποτελεί απλώς εργαλείο καλύτερης διοίκησης. Αποτελεί βασική προϋπόθεση για μεγαλύτερη διαφάνεια, καλύτερη διαχείριση του δημόσιου πλούτου και ουσιαστική συμβολή στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και στην τοπική οικονομική ανάπτυξη.