«Πάγωσαν» οι αξίες των ευρωπαϊκών ακινήτων

Σύμφωνα με την ανάλυση της Altus Group για τις τάσεις αποτίμησης ακινήτων στην Ευρώπη, οι αξίες παρέμειναν αμετάβλητες σε τριμηνιαία βάση, καταγράφοντας μηδενική μεταβολή έναντι αύξησης 0,6% το πρώτο τρίμηνο και 0,3% το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Η εξέλιξη αυτή σηματοδοτεί το τέλος ενός σερί οκτώ διαδοχικών τριμήνων θετικής μεταβολής των αξιών, από την έναρξη της ανάκαμψης το τρίτο τρίμηνο του 2024. Παρά την επιβράδυνση, οι αξίες των ευρωπαϊκών εμπορικών ακινήτων εξακολουθούν να βρίσκονται 1,3% υψηλότερα σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2025.

Η ανάλυση της Altus Group βασίζεται σε συγκεντρωτικά στοιχεία αποτιμήσεων από ανοικτά, διαφοροποιημένα επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων (open-ended diversified funds), τα οποία καλύπτουν 16 ευρωπαϊκές χώρες και διαχειρίζονται περιουσιακά στοιχεία συνολικής αξίας περίπου 29 δισ. ευρώ. Στο δείγμα περιλαμβάνονται κυρίως ακίνητα βιομηχανικής και αποθηκευτικής χρήσης, γραφεία, εμπορικά ακίνητα και κατοικίες.

Οι αποτιμητικές αποδόσεις ανέκοψαν την ανάκαμψη

Καθοριστικός παράγοντας για τη στασιμότητα των αξιών κατά το τρίτο τρίμηνο ήταν η αύξηση των αποτιμητικών αποδόσεων (valuation yields), η οποία είχε αρνητική επίδραση κατά 0,7% στις συνολικές αποτιμήσεις.

Η πίεση αυτή αντισταθμίστηκε από τη θετική συμβολή των ταμειακών ροών (cashflows) και των μεταβολών στις παραδοχές για τις κεφαλαιουχικές δαπάνες (capital expenditure), με καθεμία από τις δύο παραμέτρους να προσθέτει 0,3% στις αξίες. Ως αποτέλεσμα, η συνολική μεταβολή παρέμεινε μηδενική.

Όπως σημείωσε ο Phil Tily, Senior Vice President, Valuation Advisory της Altus Group, το τρίτο τρίμηνο σηματοδοτεί μια σημαντική αλλαγή στον κύκλο της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων. Η ευρεία ανάκαμψη των αποτιμήσεων έχει ανακοπεί, καθώς η άνοδος των αποδόσεων υπερισχύει ολοένα και περισσότερο των θετικών επιδράσεων από τη βελτίωση των θεμελιωδών μεγεθών των ακινήτων.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον ίδιο, δεν πρόκειται ακόμη για μια γενικευμένη διόρθωση της αγοράς. Οι ταμειακές ροές εξακολουθούν να κινούνται θετικά, ενώ οι αξίες των κατοικιών και των εμπορικών ακινήτων λιανικής συνεχίζουν να αυξάνονται.

Η επόμενη φάση θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το κατά πόσο τα ενοίκια και οι δείκτες πληρότητας θα διατηρήσουν τη δυναμική τους, ώστε να απορροφήσουν τις πιέσεις που προκαλεί η αύξηση των αποτιμητικών αποδόσεων.

Ο χάρτης των αποτιμήσεων στην Ευρώπη

Κατοικίες: Η ισχυρότερη κατηγορία ακινήτων

Τα οικιστικά ακίνητα αποτέλεσαν την καλύτερη κατηγορία της ευρωπαϊκής αγοράς κατά το τρίτο τρίμηνο του 2026, με τις αξίες να αυξάνονται κατά 0,5% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Η θετική συμβολή των ταμειακών ροών διαμορφώθηκε σε 1,3%, υπερκαλύπτοντας την αρνητική επίδραση κατά 1% από την αύξηση των αποτιμητικών αποδόσεων. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν σε όλες τις αγορές που περιλαμβάνονται στην έρευνα. Την ισχυρότερη επίδοση κατέγραψε η Σουηδία, με άνοδο 1,3%, ενώ ακολούθησε η Ολλανδία με αύξηση 1,2%.

Η ανθεκτικότητα του οικιστικού τομέα αποτυπώνει τη σχετική ισχύ των εισοδηματικών ροών από τις κατοικίες, παρά τις πιέσεις που εξακολουθούν να ασκούνται στις αποτιμήσεις από την πλευρά των αποδόσεων.

Βιομηχανικά ακίνητα: Η πρώτη πτώση μετά από δύο χρόνια

Αρνητική μεταβολή κατέγραψαν για πρώτη φορά κατά τη διάρκεια της διετούς περιόδου ανάκαμψης τα βιομηχανικά ακίνητα και οι αποθηκευτικοί χώροι. Ειδικότερα, οι αξίες υποχώρησαν κατά 0,3% το τρίτο τρίμηνο σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Η θετική επίδραση των ταμειακών ροών, η οποία προσέθεσε 0,4%, δεν ήταν αρκετή για να αντισταθμίσει την αρνητική επίδραση των αποτιμητικών αποδόσεων, που διαμορφώθηκε σε 0,7%.

Η εξέλιξη σηματοδοτεί μια αλλαγή στην πορεία ενός κλάδου που είχε εμφανίσει σημαντική ανθεκτικότητα κατά την περίοδο της ανάκαμψης, καθώς η αύξηση των αποδόσεων αρχίζει πλέον να επηρεάζει και τις αποτιμήσεις των βιομηχανικών και logistics ακινήτων.

Γραφεία: Συνεχίζεται η υποχώρηση των αξιών

Πιέσεις εξακολούθησαν να δέχονται και τα ακίνητα γραφείων, με τις αξίες τους να μειώνονται κατά 0,2% το τρίτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο.

Η υποχώρηση έρχεται σε συνέχεια των μειώσεων κατά 0,1% που είχαν καταγραφεί σε καθένα από τα δύο πρώτα τρίμηνα του έτους. Στον συγκεκριμένο τομέα, τόσο οι αποτιμητικές αποδόσεις όσο και οι ταμειακές ροές συνέβαλαν αρνητικά στη διαμόρφωση των αξιών.

Παράλληλα, η πληρότητα των γραφείων διαμορφώθηκε στο 85%, επίπεδο αισθητά χαμηλότερο σε σχέση με τους υπόλοιπους βασικούς τομείς της αγοράς. Τα μισθώματα παρέμειναν σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητα κατά τη διάρκεια του τριμήνου, περιορίζοντας τις δυνατότητες ενίσχυσης των ταμειακών ροών.

Ιδιαίτερα δυσμενής εμφανίζεται η εικόνα στη Γερμανία, η οποία καταγράφει την ασθενέστερη επίδοση στο δείγμα της Altus Group από πλευράς ταμειακών ροών. Πρόκειται, μάλιστα, για τη μοναδική αγορά γραφείων στην οποία τόσο τα υφιστάμενα μισθώματα όσο και τα μισθώματα της αγοράς υποχώρησαν σε ετήσια βάση.

Λιανεμπόριο: Θετικό πρόσημο και ισχυρή επίδοση για τα retail warehouses

Σε αντίθεση με τα βιομηχανικά ακίνητα και τα γραφεία, ο τομέας του λιανεμπορίου διατήρησε θετική πορεία, με τις αξίες να αυξάνονται κατά 0,2% σε τριμηνιαία βάση.

Η βελτίωση των ταμειακών ροών είχε θετική επίδραση κατά 0,4%, υπερκαλύπτοντας την αρνητική συμβολή των αποτιμητικών αποδόσεων κατά 0,3%. Την καλύτερη επίδοση στο εσωτερικό του κλάδου κατέγραψαν οι αποθηκευτικοί και εμπορικοί χώροι λιανεμπορίου (retail warehouses), με τις αξίες τους να ενισχύονται κατά 0,9%.

Φοιτητικές κατοικίες: Από την κορυφή στην τελευταία θέση

Αντίθετα, τα ακίνητα φοιτητικής στέγασης κατέγραψαν τη μεγαλύτερη υποχώρηση μεταξύ των επιμέρους κατηγοριών που εξετάζει η Altus Group. Οι αξίες μειώθηκαν κατά 0,8% το τρίτο τρίμηνο σε σύγκριση με το δεύτερο, καθώς η περαιτέρω αύξηση των αποτιμητικών αποδόσεων συνδυάστηκε με αναθεώρηση προς τα κάτω των ταμειακών ροών.

Η επίδοση αυτή σηματοδοτεί μια σημαντική ανατροπή στην κατάταξη των επιμέρους κατηγοριών ακινήτων, καθώς οι φοιτητικές κατοικίες πέρασαν από την πρώτη στην τελευταία θέση ως προς τη μεταβολή των αξιών.