Affordable Housing: Τα νούμερα, τα εμπόδια και η δεξιότητα που λείπει

Ο Σπύρος Καρακώστας, συνιδρυτής της BRIGHTaddvalue, συμμετείχε ως ομιλητής στο πάνελ του συνεδρίου 19 Red Meeting Point με θέμα «Housing Initiatives». Μοιράζεται τις σκέψεις του για την προσιτή κατοικία, τον ρόλο των θεσμικών επενδυτών και αυτό που πραγματικά χρειάζεται να αλλάξει.

Η κρισιμότητα βελτιστοποίησης του μεγέθους

Μια απλή ποσοτική άσκηση το αποδεικνύει: αν πάρεις τις μέσες τιμές αγοράς και μίσθωσης ανά περιφέρεια, τα εισοδήματα ανά περιφέρεια και εφαρμόσεις τον διεθνή κανόνα του affordability (ήτοι το 30% περίπου του διαθέσιμου εισοδήματος) τότε η εξίσωση σου δίνει ένα πολύ συγκεκριμένο αποτέλεσμα:

Η παραπάνω άσκηση καταδεικνύει μια ουσιαστική τάση που διαμορφώνεται γύρω από το νέο σημείο ισορροπίας μεγέθους. Η εν λόγω τάση πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπό από το σύνολο των οικιστικών επενδυτών καθώς σηματοδοτεί μια εντελώς διαφορετική εποχή σχεδιασμού για την επόμενη ημέρα της σύγχρονης κατοικίας.

Η προστιθέμενη αξία των θεσμικών επενδυτών & τα εμπόδια που αντιμετωπίζουν

Η μεγαλύτερη εμπλοκή θεσμικών επενδυτών στον οικιστικό τομέα είναι, κατά βάση, μια ουσιαστική και θετική εξέλιξη. Και αυτό γιατί προσφέρει εργαλεία και δεξιότητες που ανταποκρίνονται στις νέες προκλήσεις του μεγαλύτερου κόστους ανάπτυξης, της απαιτητικής ενίοτε ωρίμανσης έργων (με σημαντική προστιθέμενη αξία) και του έξυπνου σχεδιασμού που πλέον απαιτείται.

Ένα μεγάλο επενδυτικό σχήμα αναζητεί επενδύσεις μεγάλου μεγέθους. Το μεγαλύτερο όμως μέγεθος σημαίνει αυξημένες πιθανότητες οικονομίας κλίμακας σε καίρια κοστολόγια κατασκευής και μελέτης (ανά τετραγωνικό μέτρο). Ταυτόχρονα, η επαγγελματική διαχείριση επενδυτικών συγκροτημάτων κατοικίας, ενεργοποιεί -συνήθως- αποδοτικότερες μεθοδολογίες διαχείρισης και συντήρησης, επεκτείνοντας την έννοια του affordability πέραν του ορόσημου της αγοράς. Επιπρόσθετα, τα θεσμικά επενδυτικά σχήματα εμφανίζουν σημαντικά μεγαλύτερες χρονικές αντοχές για την ωρίμανση αξιολόγων ακινήτων με σημαντική προοπτική προστιθέμενης αξίας, καθώς τα μικρότερα σχήματα «αντέχουν» μικρότερους χρόνους ωρίμανσης και επίλυσης χρόνιων πολεοδομικών, τεχνικών ή νομικών ελαττωμάτων.

Ωστόσο, υπάρχουν επιμέρους εμπόδια που δυσκολεύουν την είσοδο θεσμικών επενδυτικών κεφαλαίων στο χώρο της κατοικίας:

• Ελάχιστες επιλογές ως προς τα διαθέσιμα και βιώσιμα επενδυτικά προϊόντα ικανού μεγέθους
• Μικρό μέγεθος ομάδων στελέχωσης επενδυτικών οργανισμών, κάτι που αποτρέπει την αξιολόγηση προτάσεων εκτός της περπατημένης
• Απουσία αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων αγοράς
• Το οικιστικό προϊόν έχει έναν ιδιαίτερο B2C χαρακτήρα που δυσκολεύει τους θεσμικούς επενδυτές: το επενδυτικό έσοδο (είτε από πωλήσεις είτε από μισθώσεις) αποτελεί προϊόν «retail» προσπάθειας και προσέγγισης, κάτι που απαιτεί μια εντελώς διαφορετική θεώρηση, δομή και χειρισμό από το πιο οικείο (στα RE funds) Β2Β περιβάλλον εξασφάλισης εσόδου.

Προτεραιότητες και λύσεις

Δεν υπάρχουν μαγικές λύσεις και δεν αναμένεται αυτό να ανατραπεί σύντομα. Το νέο χωροταξικό είναι βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά τα αποτελέσματά του θέλουν χρόνο (κι οι εξελίξεις μάς έχουν ήδη προλάβει). Η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας είναι επίσης εργαλείο που αξίζει να αξιοποιηθεί, χωρίς όμως να μπορεί να δώσει συστηματική λύση σε όλη τη χώρα και σε μακροχρόνια βάση. Το ίδιο κρίνουμε ότι ισχύει και για τα εκάστοτε μέτρα ενίσχυσης (φορολογικά κατά κύριο λόγο) που ενίοτε εξαγγέλλονται.

Με βάση αυτή τη λογική, τρεις είναι οι προτεραιότητες που ξεχωρίζουν:

1. Οι σύμβουλοι ακίνητης περιουσίας, μέσω της κατάλληλης εξειδίκευσης στον επίμαχο τομέα της προσιτής κατοικίας, δύναται να διαδραματίσουν καίριο και άκρως υποστηρικτικό ρόλο στο πλευρό των θεσμικών επενδυτών, ωριμάζοντας και διαμορφώνοντας άρτιες επενδυτικές επιλογές
2. Ενίσχυση των υπηρεσιών που καλύπτουν το B2C χαρακτήρα του εσόδου, μέσω κατάλληλα κοστολογημένων υπηρεσιών διαχείρισης και εξασφάλισης πωλήσεων/μισθώσεων ώστε να μην ανατρέπεται ο στόχος της ανάπτυξης προσιτών οικιστικών μονάδων
3. Βελτιστοποίηση μεγέθους κατοικίας μέσω της έξυπνης και λειτουργικής απομείωσής του. Ως γενιά, έχουμε μπροστά μας ένα σοκ προσαρμογής. Θα μιλάμε για μικρότερα σπίτια και θα πρέπει να το αποδεχτούμε. Αλλά για να είναι βιώσιμο ένα μικρότερο (προσιτό) σπίτι, πρέπει να είναι σωστά σχεδιασμένο. Υπάρχουν εξαιρετικές κατόψεις που μπορεί να αναπτυχθούν σε 60τ.μ., όπως και πολύ μεγαλύτερες διατάξεις (των 90-100 τ.μ.) που δεν είναι καθόλου ελκυστικές. Η επόμενη πρόκληση δεν είναι μόνο οικονομική. Είναι να μάθουμε να σχεδιάζουμε βέλτιστες κατόψεις, βελτιστοποιώντας κάθε γωνιά και λειτουργική δυνατότητα. Αυτό απαιτεί μελετητικές δεξιότητες στις οποίες δεν έχει δοθεί (ιστορικά) προτεραιότητα και, ως εκ τούτου, προσφέρονται από πολύ λίγα μελετητικά γραφεία που έτυχε να τους εκφράζει η βελτιστοποίηση του μεγέθους.

Η BRIGHTaddvalue

Η BRIGHTaddvalue είναι μια boutique συμβουλευτική εταιρεία που προσφέρει ένα ολιστικό μίγμα υπηρεσιών στο χώρο του real estate, από την επενδυτική/εμπορική αναζήτηση και εξασφάλιση ακινήτων προς ανάπτυξη, την τεχνική υποστήριξη νέων έργων (due diligence, project management) έως και τον νομικό, περιβαλλοντικό έλεγχο επενδυτικών ακινήτων. Έχοντας εξειδίκευση στην ολοκληρωμένη ωρίμανση, συντονισμό και υλοποίηση σύνθετων έργων, υποστηρίζει την μετατροπή των αρχικών επιχειρηματικών πλάνων σε βιώσιμες, χρηματοδοτήσιμες επενδύσεις, δημιουργώντας διαχρονική προστιθέμενη αξία στους συντελεστές αυτών.