Από €149 στα €449: Τα ξενοδοχεία των πολλών ταχυτήτων της Αθήνας

Η εικόνα αποτυπώνεται στο Hotel Market Report 2026 της SPEAK Research, (Daskalakis Group) σύμφωνα με το οποίο η ελληνική αγορά εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης, καθώς στο πρώτο εξάμηνο του 2026 οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν μόλις κατά 0,6%, ενώ τα έσοδα ενισχύθηκαν κατά 10,1%. 

Η Αθήνα αποτελεί την καθαρότερη έκφραση αυτής της μεταβολής. Η μέση πληρότητα διαμορφώθηκε το 2025 στο 77,1%, με μέση ημερήσια τιμή δωματίου (ADR) 177 ευρώ και RevPAR 137 ευρώ, αυξημένο κατά 3,4%. Κατά την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου, ωστόσο, η πληρότητα υποχώρησε κατά 1,2%, την ώρα που η τιμή αυξήθηκε κατά 2,7%. 

Η τάση δείχνει ότι η δυνατότητα περαιτέρω αύξησης των πληροτήτων περιορίζεται και ότι μεγαλύτερο μέρος της ανάπτυξης πρέπει πλέον να προέλθει από την τιμολογιακή ισχύ των ξενοδοχείων.

Συνολικά στο δείγμα άνω των 25 ξενοδοχείων τεσσάρων και πέντε αστέρων που παρακολουθεί η SPEAK Research, η μέση ετήσια προσφερόμενη τιμή φθάνει τα 449 ευρώ στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, έναντι 318 ευρώ στο Σύνταγμα, 260 ευρώ στη Συγγρού, 167 ευρώ στην Ομόνοια και 149 ευρώ στον Πειραιά. 

Σημειώνεται ότι η μεθοδολογία της SPEAK βασίζεται σε σταθερό δείγμα άνω των 25 ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων, με παρακολούθηση τιμών μέσω Kayak, Booking.com, Hotels.com, Expedia και Tripadvisor, σε συνδυασμό με στοιχεία πληρότητας και RevPAR από την Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών-Αττικής και Αργοσαρωνικού και την GBR Consulting.

Η Ριβιέρα έχει ουσιαστικά αποσυνδεθεί από την υπόλοιπη αθηναϊκή αγορά και λειτουργεί περισσότερο ως διεθνής resort προορισμός. Το εύρος των προσφερόμενων τιμών κινείται από 213 έως 680 ευρώ, με το One&Only Aesthesis και το Four Seasons Astir Palace να εμφανίζουν τις υψηλότερες μέσες ετήσιες τιμές του δείγματος, στα 680 και 585 ευρώ αντίστοιχα. 

Στην άλλη πλευρά του κέντρου, η Ομόνοια εξελίσσεται σε ένα από τα ταχύτερα μεταβαλλόμενα ξενοδοχειακά clusters. Η μετάβαση των Adia, Skylark και Anise της Aluma στα Curio και Tapestry Collection της Hilton, η εξαγορά του Great Athens Hotel από τη Leonardo Hotels έναντι περίπου 20 εκατ. ευρώ και το Radisson Theatrou Square των 173 δωματίων, με προγραμματισμένη λειτουργία το πρώτο τρίμηνο του 2027, αλλάζουν το positioning της περιοχής. 

Οι αποκλίσεις παραμένουν μεγάλες ακόμη και μέσα στην ίδια μικροαγορά. Η SPEAK καταγράφει προσφερόμενη τιμή 298 ευρώ για το Gatsby Athens, 258 ευρώ για το Athens Capital MGallery, 237 ευρώ για το NYX Esperia Palace και 206 ευρώ για το Adia Aluma/Curio, ενώ το Candia Hotel βρίσκεται στα 87 ευρώ. 

€1,5 δισ. στην αγορά

Οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 50% το 2025, στα 1,5 δισ. ευρώ από 1 δισ. ευρώ το 2024, σύμφωνα με στοιχεία του ΙΤΕΠ που παραθέτει η έκθεση. Οι συναλλαγές έφθασαν τα 1,119 δισ. ευρώ, επίδοση που η HVS κατατάσσει ως την πέμπτη υψηλότερη στην Ευρώπη, ενώ σύμφωνα με την CBRE η Ελλάδα μπήκε για πρώτη φορά στην πρώτη πεντάδα των ευρωπαϊκών αγορών ξενοδοχειακών επενδύσεων. 

Στην αγορά έχουν πλέον τοποθετηθεί διαφορετικές κατηγορίες κεφαλαίων, από GIC, Blackstone, Brookfield, Bain Capital, Azora και HIG Capital έως ελληνικά οικογενειακά και εφοπλιστικά κεφάλαια. 

Μεταξύ των μεγαλύτερων συναλλαγών της περιόδου που καταγράφει η έκθεση βρίσκονται το Grand Hyatt Athens στα 235 εκατ. ευρώ, το sale-and-leaseback του Hilton Garden Inn Athens στη Συγγρού στα 45 εκατ. ευρώ και η συμφωνία Premia Properties–Akti Hotels για μονάδες 1.316 δωματίων σε Ρόδο και Κω, συνολικής αξίας άνω των 250 εκατ. ευρώ. 

3.000 νέα δωμάτια αλλάζουν την εξίσωση

Οι αναλυτές υπολογίζουν ότι η νέα γενιά ξενοδοχείων του 2026 προσθέτει πάνω από 3.000 δωμάτια στο ελληνικό απόθεμα, χαρακτηρίζοντας την εξέλιξη ως το μεγαλύτερο αντίστοιχο κύμα στη σύγχρονη ιστορία της ελληνικής φιλοξενίας.  Στην Αθήνα, το pipeline περιλαμβάνει μεταξύ άλλων το Conrad Athens «The Ilisian» των 307 δωματίων, το Radisson RED Mitropoleos Square των 109 δωματίων, το Radisson Theatrou Square των 173 δωματίων, το Mandarin Oriental Athens με 123 δωμάτια και 17 residences και το Hard Rock Hotel & Casino Athens των 1.100 δωματίων. 

Για την Αττική, η έκθεση προβλέπει ότι η αύξηση της ADR θα επιβραδυνθεί από 3,7% το 2026 σε 2% το 2027, ενώ η αύξηση του RevPAR αναμένεται να περιοριστεί από 4,5% σε 1,5%. Ως κρίσιμη περίοδος προσδιορίζεται το διάστημα από το πρώτο τρίμηνο του 2027 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2028. 

Ιδιαίτερη σημασία θα έχει η Ριβιέρα. Η είσοδος των νέων projects στο Ελληνικό αναμένεται να δημιουργήσει πρόσθετη ζήτηση και να διευρύνει τη διεθνή αναγνωρισιμότητα του προορισμού. Βραχυπρόθεσμα, όμως, η ταυτόχρονη προσθήκη σημαντικού αριθμού νέων δωματίων μπορεί να περιορίσει τη δυνατότητα περαιτέρω αύξησης των τιμών μέσα στο 2027.