Νέοι κανόνες για ιδιωτική πολεοδόμηση και εγκαταλελειμμένους οικισμούς

Οι νέες ρυθμίσεις διευρύνουν τις περιοχές στις οποίες μπορούν να προωθηθούν οργανωμένα σχέδια ιδιωτικής πολεοδόμησης, δημιουργούν ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο για μικρούς και φθίνοντες οικισμούς και αυξάνουν σημαντικά τις τεχνικές, οικονομικές και διοικητικές υποχρεώσεις των φορέων ανάπτυξης.

Ο βασικός στόχος είναι διπλός: από τη μία πλευρά, να ενεργοποιηθούν εκτάσεις που παραμένουν επί χρόνια εκτός αξιοποίησης και, από την άλλη, να συνδεθούν οι νέες αναπτύξεις με έργα υποδομής, περιβαλλοντικής προστασίας και αποκατάστασης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.

Διευρύνεται το πεδίο της ιδιωτικής πολεοδόμησης

Κεντρική αλλαγή του νομοσχεδίου αποτελεί η τροποποίηση του καθεστώτος των Περιοχών Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης, γνωστών ως ΠΠΑΙΠ.

Ο μηχανισμός μπορεί να εφαρμόζεται σε εκτάσεις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, οι οποίες ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα, οικοδομικούς συνεταιρισμούς ή φορείς αστικού αναδασμού. Προϋπόθεση είναι οι περιοχές αυτές να έχουν χαρακτηριστεί κατάλληλες μέσα από εγκεκριμένα Γενικά ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ΣΧΟΟΑΠ ή Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης.

Η ελάχιστη επιφάνεια της προς πολεοδόμηση έκτασης παραμένει στα 50 στρέμματα και πρέπει να είναι ενιαία. Εξαιρούνται δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, δημόσια κτήματα, αιγιαλοί και παραλίες, γη υψηλής παραγωγικότητας, καθώς και ζώνες στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η επέκταση της εφαρμογής του πλαισίου σε μεγάλα αστικά κέντρα και στις ευρύτερες περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, των Ιωαννίνων, της Πάτρας, του Βόλου, της Λάρισας και του Ηρακλείου Κρήτης.

Η αλλαγή δημιουργεί νέα περιθώρια ανάπτυξης για εκτάσεις που μέχρι σήμερα παρέμεναν μπλοκαρισμένες λόγω γεωγραφικών περιορισμών. Δεν συνεπάγεται, ωστόσο, αυτόματη δυνατότητα δόμησης. Κάθε επένδυση θα πρέπει να εντάσσεται στον υπερκείμενο πολεοδομικό σχεδιασμό και να περνά από σύνθετη διαδικασία εγκρίσεων.

Νέο εργαλείο για τα χωριά που σβήνουν

Το δεύτερο βασικό σκέλος του νομοσχεδίου είναι η θεσμοθέτηση των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης, των λεγόμενων ΕΣΠΕΡΑΑ.

Πρόκειται για Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία θα εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα και θα αποσκοπούν στην αναβίωση, την προστασία και τη λειτουργική επανάχρηση εγκαταλελειμμένων ή πληθυσμιακά φθινόντων οικισμών.

Ως εγκαταλελειμμένος ορίζεται ένας οικισμός που προϋφίσταται του 1923 και είχε μηδενικό πληθυσμό τόσο στην απογραφή του 1981 όσο και στην τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ.

Στην κατηγορία των μικρών και φθινόντων οικισμών εντάσσονται εκείνοι που έχουν λιγότερους από 150 μόνιμους κατοίκους και εμφανίζουν περιορισμένη ή αρνητική πληθυσμιακή μεταβολή κατά τις τελευταίες δεκαετίες.

Τα σχέδια μπορούν να περιλαμβάνουν όχι μόνο τον ίδιο τον οικισμό αλλά και όμορες εκτάσεις, στις οποίες θα χωροθετούνται χρήσεις που υποστηρίζουν την αναβίωσή του. Αυτές μπορεί να συνδέονται με κατοικία, τουρισμό, παραγωγικές δραστηριότητες, κοινωφελείς λειτουργίες ή άλλες επιτρεπόμενες χρήσεις.

Στα κατοικημένα νησιά, το άθροισμα των προς πολεοδόμηση εκτάσεων δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 200 στρέμματα, προκειμένου να αποφεύγεται η ανάπτυξη σχεδίων δυσανάλογης κλίμακας σε σχέση με το τοπικό περιβάλλον.

Από 50 έως 200 στρέμματα οι νέες αναπτύξεις

Για να ενταχθεί ένας εγκαταλελειμμένος οικισμός στο νέο πλαίσιο, πρέπει να θεωρείται αρχιτεκτονικά ενδιαφέρων και να μην έχει χαρακτηριστεί γεωλογικά ακατάλληλος.

Οι λειτουργικά συνδεόμενες όμορες εκτάσεις πρέπει να έχουν συνολική επιφάνεια τουλάχιστον 30 στρεμμάτων. Μαζί με το συνεκτικό τμήμα του οικισμού, η συνολική έκταση της παρέμβασης πρέπει να κυμαίνεται μεταξύ 50 και 200 στρεμμάτων.

Το νομοσχέδιο επιτρέπει η διαδικασία να ολοκληρώνεται είτε σε δύο στάδια —πρώτα με την οριοθέτηση του οικισμού και στη συνέχεια με την πολεοδόμηση των όμορων εκτάσεων— είτε ενιαία, μέσω ενός Προεδρικού Διατάγματος.

Η ευελιξία αυτή μπορεί να διευκολύνει έργα που αντιμετωπίζουν σύνθετα ιδιοκτησιακά, γεωλογικά ή περιβαλλοντικά ζητήματα, χωρίς να απαιτείται να ωριμάσουν ταυτόχρονα όλες οι επιμέρους φάσεις.

Αυστηρότερος τεχνικός και νομικός έλεγχος

Ο φάκελος μιας τέτοιας ανάπτυξης θα πρέπει να εμφανίζει υψηλό βαθμό ωριμότητας. Μεταξύ άλλων απαιτούνται τοπογραφικά και κτηματογραφικά διαγράμματα εξαρτημένα από το σύστημα ΕΓΣΑ ’87, καταγραφή ιδιοκτησιών και κοινόχρηστων χώρων, πρόταση οριοθέτησης υδατορεμάτων και αποτύπωση των βασικών υποδομών.

Θα πρέπει επίσης να καταγράφονται οι προστατευόμενες ζώνες, οι περιοχές με κλίσεις άνω του 35%, οι αρχαιολογικοί χώροι, οι δασικές εκτάσεις και οι εγκαταστάσεις ή χρήσεις γης σε ακτίνα 1.500 μέτρων.

Ιδιαίτερο βάρος αποκτούν η γεωλογική και η νομική τεκμηρίωση. Η έκθεση γεωλογικής και γεωτεχνικής καταλληλότητας πρέπει να υπογράφεται από δύο ιδιώτες γεωλόγους, ενώ ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας από δύο ιδιώτες δικηγόρους.

Οι συνυπογράφοντες αναλαμβάνουν ευθύνη για το περιεχόμενο των μελετών και των ελέγχων, γεγονός που αυξάνει τόσο το επίπεδο ασφάλειας όσο και το κόστος προετοιμασίας.

Το 50% της γης σε χώρους, χρήσεις και υποδομές

Η σημαντικότερη οικονομική επιβάρυνση για τους επενδυτές αφορά την υποχρέωση διάθεσης τουλάχιστον του 50% της πολεοδομούμενης έκτασης.

Από αυτό, τουλάχιστον 25% πρέπει να διατίθεται για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Στο υπόλοιπο 25% προβλέπεται η χωροθέτηση τουριστικών, παραγωγικών ή άλλων επιτρεπόμενων χρήσεων.

Έως 15% μπορεί να μετατρέπεται σε ειδική χρηματική εισφορά, η οποία κατατίθεται σε χωριστό λογαριασμό του οικείου δήμου. Τα χρήματα θα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για έργα στον συγκεκριμένο οικισμό, όπως αποκατάσταση δημόσιων κτιρίων, ανάδειξη της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και δημιουργία κοινωνικών ή τεχνικών υποδομών.

Απόλυτη προτεραιότητα δίνεται στη σύνδεση με εγκαταστάσεις επεξεργασίας λυμάτων ή στην κατασκευή νέων μονάδων. Η πρόβλεψη αυτή αντιμετωπίζει ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια ανάπτυξης σε απομακρυσμένες περιοχές: την απουσία οργανωμένων δικτύων αποχέτευσης.

ΕΔΩ ΟΙ ΝΕΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ