Τα Δικαιώματα ιδιοκτησίας προστατεύουν  τα δικαιώματα ιδιοκτησίας;

Τα Δικαιώματα ιδιοκτησίας προστατεύουν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας;

... We think of good economic institutions as those that provide security of property rights. (D. Acemoglu, S. Johnson and J. Robinson). But nothing is implied about the actual form the property rights should take (D. Rodrik, A. Subramanian and F. Trebbi)
10.12.2020

Oταν πριν από 140 χρόνια περίπου, ο Μαρξ έγραφε το «Κεφάλαιο», εξηγούσε στην τότε πολιτική οικονομική σκέψη ότι, η ιδιοκτησία του παραγωγικού συντελεστή κεφάλαιο επηρεάζει την κατανομή του πλούτου και τις κοινωνικές σχέσεις. Στη συλλογιστική του η ιδιοκτησία του κεφαλαίου ήταν δεδομένη και αυστηρά προστατευμένη, από το θεσμικό πλαίσιο της κρατικής εξουσίας. 

Τα χρόνια πέρασαν και το παραγωγικό κεφάλαιο μετασχηματίστηκε σε μετοχές. Μαζί με τον μετασχηματισμό εμπορευματοποιήθηκε και η ιδιοκτησία του. Δάνεια και αύξηση των κεφαλαίων με ενέχυρο-εγγύηση ή αύξηση μετοχών, αποτελούν σήμερα την εξασφάλιση των αποδόσεων από την χρήση του κεφαλαίου. Αργά αλλά σταθερά το σύστημα γλίστρησε, από ιδιοκτησία του κεφαλαίου σε ιδιοκτησία της χρήσης του. Έτσι λοιπόν από τους τρείς γνωστούς παραγωγικούς συντελεστές – εργασία, γη και κεφάλαιο – απέμεινε η γη ορφανή να εκφράζει όπως στο παρελθόν, την ιδιοκτησία της και όχι την χρήση της. Σήμερα σε αντίθεση με το κεφάλαιο, που όταν αναφερόμαστε σε εξασφαλίσεις αξιολογούμε τις μετοχές (δηλαδή την παρούσα αξία των μελλοντικών χρηματοροών), στην γη ως εξασφάλιση έχουμε την εμπορική αξία της ανταλλαγής της ιδιοκτησίας. 

Η διαφορά αυτή δεν θα ήταν ουσιαστική αν τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα κατά την αλλαγή της ιδιοκτησίας, ιδιαίτερα στην περίπτωση εξόφλησης υποχρεώσεων με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας, δεν ήταν ανάλογα εξασφαλισμένα με εκείνα του συντελεστή κεφάλαιο. Ενώ για παράδειγμα μια συναλλαγή εξαγοράς μιας Α.Ε. πραγματοποιείται με την καταβολή του τιμήματος και την αλλαγή της ιδιοκτησίας των μετοχών , στην περίπτωση ενός ακινήτου η ανταλλαγή γίνεται με τον έλεγχο της νομιμότητας των τίτλων ιδιοκτησίας. Δεν αγοράζει κανείς την Ακρόπολη αφού δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας. 

Πως επιλύονται λοιπόν ανταλλαγές τίτλων ιδιοκτησίας σε εξασφάλιση υποχρεώσεων όταν ένα μεγάλο τμήμα, για να μην πούμε το 80% του εγγυητικού κεφαλαίου των ιδιωτικών υποχρεώσεων, καλύπτεται με αμφιβόλου νομιμότητας τίτλους ιδιοκτησίας; Και επιπροσθέτως πως επιτυγχάνονται συμφωνίες επίλυσης διαφορών μεταξύ πιστωτών και οφειλετών όταν υπήρξε συνυπευθυνότητα αρχικά στην αποδοχή της εγγύησης ; 

Στεγαστικά ή κατασκευαστικά δάνεια δίνονται με εγγύηση την κατοικία ή το οικόπεδο και το κτήριο. Ελάχιστοι όμως έχουν ασφαλιστεί για την περίπτωση ορθής ιδιοκτησιακής συναλλαγής. Κατά την εκτέλεση του δανείου βιάζεται πλήθος πολεοδομικών κανόνων. Κάποια στιγμή στον χρόνο ο οφειλέτης μεταβιβάζει την ιδιοκτησία σε κοινωφελές ίδρυμα. Κάποια άλλη δεν θέλει να συνεχίσει να εξυπηρετεί τις υποχρεώσεις που γένονται. Οι κληρονόμοι κάνουν πως δεν γνωρίζουν τίποτα, αλλά χρησιμοποιούν την ακίνητη περιουσία. Μέρος των δανείων, δόθηκαν για εκμετάλλευση καταπατημένων ή αμφισβητούμενων ιδιοκτησιών. Δημόσιοι χαρακτηρισμοί και αλλαγές των πολεοδομικών κανόνων επηρέασαν την αξία της περιουσίας με αποτέλεσμα να εμπλέκονται οφειλές με τρέχουσες αξίες χρήσης. Στο χρόνο παρατηρούνται αποκλίσεις μεταξύ συμβολαιογραφικών εγγράφων και κτηματολογίου. 

Όλα αυτά και ακόμη περισσότερα είναι ένα μικρό δείγμα των όσων θα αντιμετωπίσουμε μετά την 1/1/2021. Ένα μικρό δείγμα που περιγράφεται στον τίτλο «δικαιώματα και προστασία δικαιωμάτων» που θα μπορούσαμε να τον εμπλουτίσουμε με υπότιτλο «σε μία κοινωνία που δεν κατόρθωσε να συμβολαιοποιήσει την ιδιοκτησία της γης». Κι όλα αυτά σε μία κοινωνία που πληρώνει το 64% του νομίμως επιβαλλόμενου Φ.Α.Π, ο οποίος μάλιστα επιβάλλεται μόνο στην αστική περιουσία με μη καταγεγραμμένο το ακριβότερο τμήμα της, την νησιωτική Ελλάδα.

Όταν αποφασίσαμε να «διορθώσουμε» νόμιμα τα παράνομα, βρέθηκαν 65.000.000 τ.μ. που δεν είχαν δηλωθεί. Και ακόμη δεν έχει ολοκληρωθεί το έργο. Μόνο την τελευταία 5ετία το πολυπράγμον ΥΠΕΧΩΔΕ έκανε 385 τροποποιήσεις στους νόμους που αφορούν την αξιοποίηση της ακίνητης ιδιοκτησίας. Αν όμως δεν μπορεί να φύγει από την χώρα η ακίνητη περιουσία, όπως κάθε κινητό περιουσιακό στοιχείο, τι προστατεύουν οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις; 

Ας προβληματιστούν λίγο οι φίλοι νομικοί και μηχανικοί. Δείτε πως έγινε ο μετασχηματισμός του βιομηχανικού κεφαλαίου από αδιαίρετο σε διαιρετό σύνολο. Από κτήρια και μηχανήματα σε εμπορεύσιμες μετοχές. Δείτε πως ο μικρός αλλά και μεγάλος καπιταλιστής αποδέσμευσε την ιδιοκτησία με την χρήση και το κέρδος με την μετά τόκων απόδοση. Δείτε πως με την συμβολαιοποίηση των εξασφαλίσεων ανακυκλώθηκαν οι κίνδυνοι της αποπληρωμής των δανείων στις δευτερογενείς αγορές. Και αντιγράψτε την εμπειρία άλλων αγορών παραγωγικών συντελεστών. 

Οι περιουσίες που λιμνάζουν έχουν τεράστια εμπορική αξία, ικανή να δημιουργήσει άνευ προηγουμένου αναπτυξιακή διαδικασία. Σε τελική ανάλυση ένα είναι το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο της χώρας. Το οικόπεδο Ελλάς. Το παράδειγμα της Αμερικανικής οικονομίας με την κρίση των subprime loans, και η ευκολία με την οποία ξέφυγαν τα πιστωτικά ιδρύματα και οι ασφαλιστικές εταιρείες από την κρίση του 2007 αποτελεί φωτεινό παράδειγμα. Σήμερα τα εργαλεία της χρηματαγοράς σε συνδυασμό με την αναχρηματοδότηση του χρεωστικού κενού που δημιούργησε η μακρόχρονη κρίση αποτελούν «fatal attraction» του συστήματος. Ένα πρώτο βήμα γίνεται με τα μεγάλα funds που διαχειρίζονται απαιτήσεις των τραπεζών. Πολύ σύντομα στην ίδια αγορά αναγκαστικά θα εμπλακούν και σοβαρές εταιρίες αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας. Ένα μεγάλο βήμα θα γίνει από την εμπλοκή μεγάλων ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας όπως Δήμοι, ιδρύματα και φορείς παροχής κοινωνικών υπηρεσιών. Κοινοτικά προγράμματα αναβάθμισης ακίνητης περιουσίας, π.χ. ενεργειακής αισθητικής και αξιοποίησης εθνικής κληρονομίας, θα ενεργοποιήσουν όχι μόνο κατασκευαστικές επιχειρήσεις αλλά και επιχειρήσεις υλικών οικοδομών να χρηματοδοτήσουν με δόσεις ανακατασκευές κτηρίων κ.α. 

Το μόνο που χρειάζεται είναι να αντιληφθούμε ότι όπως και το κεφάλαιο, όπως και η εργασία, με την κατάργηση της δουλείας, έτσι και η ακίνητη περιουσία πρέπει να αποδεσμεύσει την ιδιοκτησία από την χρήση της. Κάτι που μέχρι πριν λίγο ήταν αρκετά δύσκολο σήμερα με την ανάγκη για διευθέτηση των διαφορών μεταξύ πιστωτών και οφειλετών γίνεται πολύ εύκολα, πραγματικότητα.