Τρίτη
21 Νοεμβρίου 2017
ΑΓΓΕΛΙΕΣ

Απαλλοτριώσεις και δημόσια έργα

05 Ιανουαρίου 16 | Ηλίας Ζιώγας
Ηλίας Ζιώγας

ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ

NAI Hellas

Σύμβουλος - ΕΛΛΑΔΑ

ΠΡΟΣΩΠΑ

Οι απαλλοτριώσεις για το κοινωνικό καλό, παρόλο που είναι θεσμός πάρα πολλών ετών, στερείται πλαισίου που να εξυπηρετεί τον σκοπό. Έτσι δημιουργείται έδαφος για πολλές και διαφορετικές ερμηνείες.

 

Σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση για την αποζημίωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης (compulsory purchase Value) υπάρχουν κανόνες που προσδιορίζουν, χωρίς μεγάλες αποκλίσεις και με μεγάλη διαφάνεια, τις αποζημιώσεις.

Ας κάνουμε καταρχήν μια αντιδιαστολή για να διακρίνουμε ότι η τρέχουσα Αγοραία Αξία (Market Value) που ατυχώς σε πολλά σημεία ο νόμος αναφέρεται, μπερδεύοντας τους πάντες, δεν έχει καμία σχέση σαν ορισμός με την Αξία Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Compulsory Purchase Value) και φυσικά καμία σχέση με τη λεγόμενη στην χώρα μας Αντικειμενική Αξία που είναι αποκλειστικά και μόνο για τον προσδιορισμό φορολογικής υποχρέωσης.
 
Για να γίνει αντιληπτό ας δούμε τον ορισμό της Αγοραίας Αξίας όπως αυτός έχει ορισθεί στα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (ΕΕΠ) και έχει γίνει αποδεκτός από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή και την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα για την άμεση εφαρμογή στο τραπεζικό σύστημα. Είναι δε ο ορισμός που έχουν υιοθετήσει όλοι οι ανεξάρτητοι πιστοποιημένοι εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών στην χώρα μας, που αποτελούν συνέχεια των Ορκωτών Εκτιμητών. Στο ΕΕΠ 1, η Αγοραία Αξία αναφέρεται ως «το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα πάγιο στοιχείο κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή, σε συνήθη συναλλακτική κίνηση, μετά από εύλογη προώθηση όπου κάθε πλευρά ενεργεί με γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό».
 
Στον ορισμό αυτό έχουν υπογραμμιστεί τα στοιχεία που ουδόλως έχουν σχέση με την Αξία Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης και εύκολα μπορεί κανείς να αντιληφθεί ότι ο πιο πάνω ορισμός δεν έχει εφαρμογή στην περίπτωση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.
 
Στην αναγκαστική απαλλοτρίωση, το ακίνητο του ιδιώτη απαλλοτριώνεται ώστε να δοθεί σε κοινή χρήση του κοινωνικού συνόλου (π.χ. για ένα δρόμο, νοσοκομείο, αεροδρόμιο κ.λπ.), το οποίο παραχωρείται σε αυτό στο διηνεκές για τη χρήση που προορίζεται. Έτσι, η αξία του, κατά τη θεωρία, είναι η παρούσα αξία όλων των μελλοντικών οφελών που το κοινωνικό σύνολο προσπορίζεται (στην περίπτωση ενός δρόμου αυτές είναι ασφάλεια, ταχύτητα διαδρομής, οδική εξυπηρέτηση, μείωση ενέργειας κ.λπ.).
 
Σύμφωνα λοιπόν με τη συνταγματική επιταγή της προστασίας της ιδιοκτησίας, η υπό απαλλοτρίωση ιδιοκτησία πρέπει να αποζημιωθεί με την παρούσα αξία όλων των μελλοντικών χρήσεων της απαλλοτριωμένης ιδιοκτησίας. Εδώ λοιπόν έρχεται το παράλογο. Ενώ το ακίνητο απαλλοτριώνεται, επιτάσσεται και με γρήγορους ρυθμούς αποδίδεται στην εκτέλεση του έργου για το οποίο γίνεται η απαλλοτρίωση, ο ιδιοκτήτης ιδιώτης έχει απωλέσει την ιδιοκτησία του και με όλες τις νομικές διαδικασίες θα αποζημιωθεί σε 5, 10 και 30 ακόμη χρόνια.
 
Έτσι λοιπόν, έχει απωλέσει όλες τις μελλοντικές ελπίδες αξιοποίησης του ακινήτου, ενώ οι όμοροι (οι τυχεροί που το ακίνητό τους δεν απαλλοτριώθηκε) θα επωφεληθούν για παράδειγμα από τη διάνοιξη του νέου αυτοκινητόδρομου και θα αναβαθμιστεί η περιουσία τους. Η προκύπτουσα Hope Value ενσωματώνεται στις μελλοντικές χρηματοροές που απαρτίζουν την παρούσα αξία του απαλλοτριωμένου, που κατά τον νόμο λέγεται Αποζημίωση Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης.
 
Μπορεί λοιπόν να αμφισβητήσει κανείς ότι η αξία αυτή δεν έχει καμία σχέση με την τρέχουσα Αγοραία Αξία η οποία συντελείται με πλήρη γνώση και συνεννόηση μεταξύ δύο πρόθυμων να εκτελέσουν την αγοραπωλησία μερών;
 
Δεν είναι λοιπόν «γαλαντόμοι» οι δικαστές που πείθονται για την ειδική αξία των απαλλοτριωμένων ακινήτων και αποφασίζουν έχοντας σε γνώση τους την Αγοραία Αξία που στοιχειοθετούν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές της πλευράς του Δημοσίου. Δεν εκτροχιάζεται ο προϋπολογισμός των έργων όταν έχουμε πλήρη γνώση της απαλλοτριωτέας αξίας την οποία και προϋπολογίζουμε χωρίς εκπλήξεις από δικαστικές αποφάσεις.
 
Άλλο ένα σημείο που διογκώνει το τελικό τίμημα είναι και ο καθορισμός της ημερομηνίας της οριστικής απαλλοτρίωσης που συνεχώς μεταβάλλεται με νόμους και διατάξεις δημιουργώντας έτσι συσσωρευμένους τόκους και μεταβολές τιμών μονάδας.
 
Διότι η κρίση, μας έμαθε ότι οι αξίες δεν ανεβαίνουν μόνο αλλά και βυθίζονται, ενώ ο νομοθέτης αυτό δεν το γνωρίζει, και ο χρόνος της απαλλοτρίωσης είναι αυτός που συντελέστηκε αυτή, που δυστυχώς οι τιμές ήταν ανεβασμένες, και όχι ο χρόνος της εφετικής εκδίκασης που είναι μειωμένες. Διότι έστω και αν κερδηθούν τελικά από το δημόσιο με νομικά τερτίπια, μετά από χρόνια, θα κερδηθούν από Ευρωπαϊκά δικαστήρια και το δημόσιο θα υποστεί τη ζημιά μελλοντικά, όπως είμαστε ήδη μαθημένοι να βλέπουμε σε πολλές υποθέσεις.
 
Η λύση λοιπόν είναι η διαφάνεια, η καταγραφή των τιμών απαλλοτρίωσης, ώστε να δημιουργηθεί αγορά και ασφαλής βάση δεδομένων, η συνεργασία των φορέων του δημοσίου που κάνουν απαλλοτριώσεις ώστε να συντονίζονται όταν εκτελούν όμορα έργα (π.χ. δρόμος & σιδηρόδρομος) και όλα αυτά θα οδηγήσουν στη μείωση του κόστους και στην εμπέδωση δικαιοσύνης.

Σχόλια

Πρέπει να συνδεθείτε για να κάνετε ένα σχόλιο
WAVE MEDIA OPERATIONS IKE © 2001-2017
Internet Business Hellas