Πέμπτη
14 Δεκεμβρίου 2017
ΑΓΓΕΛΙΕΣ

"Σανίδα σωτηρίας" των αποδόσεων χαρτοφυλακίων οι ΑΕΑΑΠ

08 Ιουλίου 16 | Σόν Στίβενς
Σόν Στίβενς

ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ

IBI Group

Σύμβουλος - ΕΛΛΑΔΑ

Savills

Σύμβουλος - ΕΛΛΑΔΑ

Solum Property Solutions

Σύμβουλος - ΕΛΛΑΔΑ

ΕΤΑΔ A.E.

Eταιρεία του Δημοσίου - ΕΛΛΑΔΑ

ΠΡΟΣΩΠΑ

Antulio Richetta

Διευθυντής IBI Group
Οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων μέσω εισηγμένων επενδυτικών σχημάτων έχουν τα τελευταία 15 χρόνια ενισχυθεί σημαντικά.

 

Ο στρατηγικός αναλυτής επενδύσεων ακινήτων της BNP Paribas Investment Partners, Στίβενς Σόν, εξηγεί πως το μέγεθος και η ποικιλομορφία των εισηγμένων επενδυτικών επιλογών αυξήθηκαν αισθητά τα τελευταία χρόνια, παρόλο που αρκετοί επενδυτές ακόμη δεν ενστερνίζονται την ελκυστικότητά τους.

Και ενώ οι ΑΕΑΑΠ και τα πλεονεκτήματα τους έχουν πολλαπλασιαστεί αρκετοί προτιμούν ακόμη άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ή και μη εισηγμένα οχήματα. Σύμφωνα με το τμήμα μελετών της BNP, οι επενδυτές μπορούν πλέον να βελτιώνουν το προφίλ των ρυθμισμένων χαρτοφυλακίων τους σε όρους ρίσκου/απόδοσης μέσω εισηγμένων οχημάτων επενδύσεων σε ακίνητα.

Ο Σον τονίζει ότι η χαρακτηριστική ρευστότητα αυτής της κατηγορίας επενδύσεων ήταν παράγοντας που έκανε στους επενδυτές παγκοσμίως να εισρεύσουν σε αυτή ακόμη και σε συνθήκες έντονης μεταβλητότητας όπως αυτές που επικρατούν  τα τελευταία χρόνια στις οργανωμένες χρηματαγορές.

Το εισηγμένο real estate μπήκε στη καθημερινότητα των διαχειριστών ως ένα νέο «εργαλείο ελέγχου διασποράς» των χαρτοφυλακίων τους και μέσο αναζήτησης μέγιστων δυνατών αποδόσεων, την στιγμή μάλιστα που οι επενδύσεις μηδενικού ρίσκου καταβαράθρωνε τα χαρτοφυλάκια.

Η BNP χρησιμοποίησε μια τεχνική ενισχυμένης βελτιστοποίησης πολυμορφικών χαρτοφυλακίων σε όρους ρίσκου/απόδοσης. Η μελέτη διαπιστώνει πως η συμμετοχή εισηγμένων επενδύσεων σε real estate επιφέρει εντυπωσιακή βελτίωση στην απόδοση των χαρτοφυλακίων χωρίς ταυτόχρονα να αυξάνεται η μεταβλητότητά τους. Σταθμίζοντας κοντά στο 9% τη συμμετοχή εισηγμένων επενδύσεων σε ακίνητα σε ένα χαρτοφυλάκιο ο δείκτης Sharpe του χαρτοφυλακίου, που αποτυπώνει τη μέση υπερβάλλουσα απόδοση ανά μονάδα ρίσκου του χαρτοφυλακίου, δείχνει να βελτιώνεται κατά 14%.

Έχουν "χώρο" στα χαρτοφυλάκια των θεσμικών επενδυτών οι μετοχές των ΑΕΑΑΠ?

Οι λάτρεις των άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα προτάσσουν ένα βασικό αντεπιχείρημα για επενδύσεις σε ΑΕΑΑΠ. Το ότι αυτές οι μετοχές τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα συμπεριφέρονται ακριβώς με το ίδιο τρόπο με τις κοινές εισηγμένων εταιριών και είναι όμοια ευμετάβλητες. Χαρακτηριστικό το οποίο λείπει από τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα οι οποίες επιπλέον δε συσχετίζονται καθόλου με τις χρηματαγορές.

Ενδελεχής επιστημονική έρευνα, σημειώνει ο Στίβενς, αποδεικνύει ότι μακροπρόθεσμα τόσο οι αποδόσεις των εισηγμένων οχημάτων όσο και των άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα είναι συγκρίσιμες, μια διαπίστωση που καταφανώς συνυπογράφει η BNP.

Η αξία των εισηγμένων εταιριών ακίνητης περιουσίας επηρεάζεται αυστηρά από τις ίδιες μεταβολές που εμφανίζονται και στις αγορές ακινήτων και ισχύουν σε βάθος χρόνου. Σύμφωνα με τη μελέτη της BNP οι αποδόσεις των άμεσων με αυτές των εισηγμένων επενδύσεων σε ακίνητα  στις ΗΠΑ εμφανίζουν χαμηλή συσχέτιση βραχυχρόνια, δεν ισχύει όμως το ίδιο σε βάθος χρόνου. Μακροχρόνια παρατηρείται αύξηση της συσχέτισης στις αποδόσεις των δύο τύπων επενδύσεων. Αντίστοιχα στο ΗΒ η συσχέτιση αυτών των αποδόσεων είναι μόνιμα υψηλή.

Data source: FTSE EPRA NAREIT, NCREIF, FactSet,, IPD  based on quarterly returns in USD for the US and GBP for the UK

Με βάση τη συσχέτιση των συνολικών αποδόσεων των δύο επενδυτικών επιλογών σε ΗΠΑ και ΗΒ σε διάφορους χρονικούς ορίζοντες διαπιστώνεται ότι βραχυπρόθεσμα οι εισηγμένες επενδύσεις σε ακίνητα συμπεριφέρονται σα μετοχές. Μακροπρόθεσμα όμως εισηγμένες και άμεσες συμπεριφέρονται το ίδιο.

Data source: FTSE EPRA NAREIT, Citi, MSCI


Το σημαντικό πλεονέκτημα της ρευστότητας

Η ενισχυόμενη αμφιβολία για τη πορεία της παγκόσμιας οικονομίας τελευταία έκανε τους επενδυτές πολύ επιφυλακτικούς. Σε αυτό το πλαίσιο η BNP πιστεύει ότι τα πλεονεκτήματα των εισηγμένων επενδύσεων σε ακίνητα σε όρους ρευστότητας είναι εξαιρετικά σημαντικά. Η ευελιξία των επενδύσεων αυτών είναι και ο λόγος που τις έκανε ελκυστικές για εκείνους τους επενδυτές που ψάχνουν παγκόσμια διασπορά για τις επενδυτικές θέσεις τους.

Η διαφορά στη ρευστότητα μεταξύ εισηγμένων και άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα προσεγγίστηκε με βάση το χρόνο που χρειάστηκε για να πουληθεί ένα χαρτοφυλάκιο άμεσων επενδύσεων σε σχέση με ένα ίδιου μεγέθους εισηγμένο. Σύμφωνα με τη μελέτη σημειώνει ο Σόν, το χαρτοδυλάκιο άμεσων επενδύσεων χρειάστηκε για να πουληθεί

  • 6-8 εβδομάδες σε βέλτιστες συνθήκες αγοράς,
  • 4 εβδομάδες σε μέτριες συνθήκες αγοράς και
  • περισσότερο από ένα χρόνο σε δυσμενείς συνθήκες αγοράς.

Αντίθετα το 90% του αντίστοιχου εισηγμένου χαρτοφυλακίου χρειάστηκε 2 ημέρες για να πουληθεί και συνολικά 11 ημέρες ήταν αρκετές για την πώληση του συνόλου του. Η μελέτη της BNP κατέδειξε επίσης ότι οι επενδυτές άρχισαν να γίνονται περισσότερο διορατικοί σε ότι αφορά στο στάδιο του κύκλου της αγοράς άμεσων επενδύσεων.

Σύμφωνα με τη BNP Paribas Investment Partners research τα ακαδημαικά ευρήματα διαφόρων ευρευνών, μεταξύ αυτών και αυτών του EPRA, ενισχύονται. Οι ειισηγμένες επενδύσεις σε ακίνητα μπορούν επαρκώς να αντικαταστήσουν στα χαρτοφυλάκια τις άμεσες αντίστοιχες τοποθετήσεις μακροπρόθεσμα.

Τα πλεονεκτήματα που συγκεντρώνονται στα πιο ρευστά εισηγμένα επενδυτικά οχήματα επιτρέπουν στον επενδυτή να αλλάζει το είδος των τοποθετήσεών του σε μερικές ημέρες. Και δεδομένης της τρέχουσας αβεβαιότητας στις διεθνής αγορές και οικονομίες η BNP εκτιμά ότι οι αποδόσεις που μπορεί κανείς να αποκομίσει από εισηγμένες τοποθετήσεις είναι σημαντικά υψηλές.


 

Σχόλια

Πρέπει να συνδεθείτε για να κάνετε ένα σχόλιο
WAVE MEDIA OPERATIONS IKE © 2001-2017
Internet Business Hellas